2021年已經(jīng)進入歲尾。對于房地產(chǎn)市場而言，“房企變局”“密集調控”“政策底顯現(xiàn)”等是這一年的關鍵詞。

這一年，房企“三條紅線”和“集中供地”等政策在2021年年初正式實行，房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了重大的變化——過去行業(yè)的高杠桿、高周轉、高回報的模式已經(jīng)不在。

這一年，伴隨著全國調控政策的密集出臺，房地產(chǎn)行業(yè)銷售也呈現(xiàn)“前高后低”的態(tài)勢。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，11月全國房地產(chǎn)調控政策次數(shù)繼續(xù)高位，單月高達56次房地產(chǎn)調控，年內(nèi)累計房地產(chǎn)調控次數(shù)高達586次。

展望未來，多位業(yè)內(nèi)人士在接受證券時報記者采訪時表示，“穩(wěn)定”是明年樓市的主基調，年末各種調控政策的指向就是穩(wěn)定樓市，這也代表了政策見底。另一方面，政策有望將圍繞“三穩(wěn)”任務，因城施策、供需兩端發(fā)力；同時，適度加快長租房市場發(fā)展，推進保障房建設。

政策底顯現(xiàn)

2021年年初，涉及房企融資、拿地的政策接連出臺，其中包括備受市場關注的“三條紅線”監(jiān)管新政。

實際上，早在去年8月20日，住建部、人民銀行等就明確了12家重點房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則將在當年9月1日進行試點，也就是業(yè)內(nèi)稱之為的房企融資“三道紅線”政策，該政策從今年初開始正式實行。

三條紅線政策實施以來，房企普遍加速了降低有息負債的進程，尤其是龍頭房企。

據(jù)海通證券統(tǒng)計，2021年上半年，部分龍頭房企杠桿率有所下降。截至2021年上半年底，除綠地控股、首開股份、華發(fā)股份、金融街、光明地產(chǎn)、魯商臵業(yè)以外，其統(tǒng)計的部分龍頭A股上市公司三道紅線（剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率小于70%；凈負債率小于100%；現(xiàn)金短債比大于1）全部達標。

進入2月，一份自然資源部發(fā)布的住宅用地分類調控文件流出，文件要求重點城市住宅用地實現(xiàn)“兩集中”：集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；集中組織出讓活動。其中，重點城市包括4個一線城市，18個二線城市。

集中供地政策改變了房企的拿地節(jié)奏，也被業(yè)內(nèi)視為2021年房地產(chǎn)最大市場變化之一。

“2021年，土地市場在上半年高位運行后，下半年整體土地市場開始出現(xiàn)了明顯的下調跡象，隨著房地產(chǎn)市場成交降溫，房企資金鏈壓力越來越大，拿地房企積極性越來越低。”中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉對證券時報記者表示，集中供地改變了房企原有的開發(fā)節(jié)奏。隨著房地產(chǎn)市場的變化而冷熱不均，2022年集中供地政策有望繼續(xù)調整。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)也顯示，截止11月，2021年年內(nèi)全國熱點的100個城市賣地金額為4.05萬億，同比2020年同期出現(xiàn)了下調，下調幅度為7.4%，從土地市場數(shù)據(jù)看，熱度持續(xù)降低已經(jīng)成為了趨勢，特別是2021年下半年來，土地市場持續(xù)低迷。

此后，各類限價、限售、限購等政策密集出臺，地產(chǎn)行業(yè)調控加碼信號不斷被釋放。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，2021年1~8月累計房地產(chǎn)調控次數(shù)超過400次，刷新了歷史紀錄。

值得注意的是，9月以來，房地產(chǎn)政策開始逐漸轉暖成為業(yè)內(nèi)共識。

9月底，央行在第三季度例會上提出要維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，10月，哈爾濱等部分城市出臺了相關政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。12月，高層會議提出要“支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”，并首次提出要促進房地產(chǎn)業(yè)的“良性循環(huán)”。

在張大偉看來，樓市防止下調過快有望成為未來的政策趨勢，“穩(wěn)定”是明年樓市最確定的關鍵詞。“近兩年來，樓市調控越發(fā)嚴格。一邊是對熱點城市的新房、二手房的限價令，另一邊是全國多個城市新房的限跌令，房價大漲會放大金融風險，而房價斷崖式下跌也同樣不是穩(wěn)定，也會波及金融系統(tǒng)。年末各種調控開始穩(wěn)定樓市，全國超過20個城市開購房補貼，都代表了政策的見底。”

光大銀行金融市場部宏觀分析師周茂華也對記者表示，房地產(chǎn)調控穩(wěn)字當頭，各地因城施策，落實“三穩(wěn)”任務。“不能讓房價非理性上漲，房企無序加杠桿，同時，也不能讓房地產(chǎn)過冷，房地產(chǎn)市場過熱與過冷都是有害的。”展望未來，政策仍將圍繞“三穩(wěn)”任務，因城施策、供需兩端發(fā)力，根據(jù)區(qū)域具體房地產(chǎn)市場供需情況，對調控政策一定預調微調；同時，適度加快長租房市場發(fā)展，推進保障房建設。

“預計在‘房住不炒’的大基調下，短期信貸政策對首套、改善性住房需求的支撐力度將不斷放大，地方將響應中央要求因城施策，對地產(chǎn)相關鏈條不順暢的問題采取針對性舉措，加快落地扶持類政策，除加大購房補貼外，降低貸款利率、減免部分交易稅額等政策亦存微調預期。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜告訴記者。