11月23日，成都發(fā)布關(guān)于精準(zhǔn)應(yīng)對疫情沖擊全力實(shí)現(xiàn)年度目標(biāo)的通知，涉及房地產(chǎn)部分共四項(xiàng)措施，其中明確提高預(yù)售資金監(jiān)管使用效率。并強(qiáng)調(diào)增加房地產(chǎn)信貸投放額度，加快發(fā)放速度，成為當(dāng)前全國首個明確加大房貸投放的城市，釋放出積極信號，尤其是在市場下行壓力之下，無疑為行業(yè)注入一劑“強(qiáng)心劑”。

更早之前，11月17日，廣州印發(fā)《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》，其中對商品房預(yù)售款使用額度及留存比例也進(jìn)行了調(diào)整。

實(shí)際上，11月以來，北京、重慶等多個城市進(jìn)一步強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管，尤其伴隨著按揭松動，預(yù)售資金監(jiān)管強(qiáng)化，房企流動性危機(jī)將進(jìn)一步加劇。而成都、廣州逆勢放松預(yù)售資金監(jiān)管，在提振市場信心的同時(shí)，通過緩解房企資金壓力，以保證正常交付，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，避免房企爆雷衍生出更大的系統(tǒng)性危機(jī)，但并不意味著房地產(chǎn)調(diào)控政策的本質(zhì)轉(zhuǎn)向，房企仍需做好苦熬“寒冬”的準(zhǔn)備，多渠道展開“自救”。

紆困背后“保交付”意圖明顯

成都此輪新政明確放松對樓盤項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管限制，為房企“減負(fù)”意圖明顯。

具體來看，企業(yè)信用等級為A級及以上的，可使用外地銀行保函替代相應(yīng)下浮的監(jiān)管額度；在項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)工程完成四分之三以及主體結(jié)構(gòu)封頂兩個節(jié)點(diǎn)，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支取比例上限分別提高5%；項(xiàng)目并聯(lián)竣工驗(yàn)收備案后，監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金支取比例可達(dá)到95%，同時(shí)，規(guī)范區(qū)(市)縣節(jié)點(diǎn)支取審核流程，進(jìn)一步壓縮辦理時(shí)限，5個工作日內(nèi)完成審核。

而此前，廣州曾調(diào)低了處于不同工程進(jìn)度的留存比例，項(xiàng)目封頂前，封頂后、排柵未拆除前和拆除排柵后的留存比例分別降低至累積核準(zhǔn)使用預(yù)售款的8%，6%和3%，較之前分別降低了2個、4個和2個百分點(diǎn)。

放松對預(yù)售資金的監(jiān)管，調(diào)低處于不同工程進(jìn)度的留存比例，是兩大城市政策的共同特征。

值得注意的是，成都此輪還出臺協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)加大支持力度的政策內(nèi)容，比如，增加房地產(chǎn)信貸投放額度，加快發(fā)放速度，給予重點(diǎn)企業(yè)開發(fā)貸展期、降息等配套措施。

樓市行情轉(zhuǎn)淡，市場持續(xù)下行的大背景下，對于預(yù)售資金監(jiān)管放松和協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)加大支持力度是對房企“紓困”的重要措施，同時(shí)也符合央行提出的“兩個維護(hù)”的要求，核心邏輯是維護(hù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，力保交付，避免項(xiàng)目爛尾，防止房企因資金斷裂而衍生出更大的系統(tǒng)性危機(jī)。

表：成都、廣州預(yù)售資金監(jiān)管調(diào)整情況

數(shù)據(jù)來源：公開資料，CRIC整理

放松監(jiān)管將緩解房企資金壓力

預(yù)售資金的監(jiān)管放松無疑于為房企注入一針“強(qiáng)心劑”，尤其是在市場行情轉(zhuǎn)冷背景下，銷售去化已屬不易，如果繼續(xù)面臨嚴(yán)苛的預(yù)售資金監(jiān)管，房企的日子也將更加難熬。

目前，房企的資金主要來源于國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金、定金及預(yù)收款、個人按揭貸款和其他資金。而定金及預(yù)收款和自籌資金占比均超過30%，隨著近年來企業(yè)對銷售回款的依賴度持續(xù)提升，定金及預(yù)收款占比反超自籌資金，成為房企最為重要的資金渠道來源。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金16.7萬億元，其中，定金及預(yù)收款達(dá)6.2萬億元，占比達(dá)37.2%，較2020年末增加2.8個百分點(diǎn)。而自籌資金僅5.3萬億元，占比為31.6%，較2020年末減少1.2個百分點(diǎn)。