集體遭遇流動性緊張，房企資金“七寸”如何被精準(zhǔn)拿捏？

第一財經(jīng)

距離當(dāng)代置業(yè)債務(wù)違約僅十天，又有兩家大型房企，站在流動性緊張的邊緣。

11月5日，佳兆業(yè)集團(tuán)(01638.HK)、佳兆業(yè)美好(02168.HK)、佳兆業(yè)健康(00876.HK)、佳兆業(yè)資本(00936.HK)四家上市公司全部停牌。此前一日，因佳兆業(yè)旗下錦恒財富逾期兌付，這家銷售規(guī)模千億的房企，瞬間被推到風(fēng)口浪尖。

另一家銷售規(guī)模是佳兆業(yè)兩倍的房企——陽光城（000671），則正對2022年1月份前到期的公開市場債務(wù)，與投資人溝通展期。同時，股價大跌、被動平倉、評級下調(diào)等因素，都讓市場擔(dān)憂其身上的283億元短債，會成為地產(chǎn)下個雷點的導(dǎo)火索。

扎堆出現(xiàn)的流動性危機(jī)，讓地產(chǎn)行業(yè)再次被緊張與疑惑籠罩。前不久官方層面釋放的利好消息，似乎還未在企業(yè)端發(fā)生“化學(xué)反應(yīng)”。房企資金集體緊張的局面，也仍在持續(xù)。

第一財經(jīng)記者多方了解到，當(dāng)下房企流動性困局的根源，在于金融機(jī)構(gòu)集體“收閘”和加強(qiáng)監(jiān)管。據(jù)了解，目前除了按揭貸款稍微松動，房地產(chǎn)其他方面的融資仍處于收緊狀態(tài)，尤其基本面欠佳的公司，多種融資渠道已被關(guān)閉，無法借新還舊，只能依靠自有資金償還到期債務(wù)或利息。

“失靈”的賬面現(xiàn)金

如果再有房企繼續(xù)違約，今年中資美元債市場違約的房企數(shù)量，將達(dá)到兩位數(shù)。此前，花樣年、當(dāng)代置業(yè)、新力控股等房企相繼違約，令市場不甚唏噓。如今，還沒等到宏觀環(huán)境邊際走暖，一些企業(yè)的流動性風(fēng)險，又密集冒頭了。

11月5日，內(nèi)房股集體走跌，中國奧園大跌13.49%、世茂集團(tuán)跌超13%、雅居樂集團(tuán)跌去7.22%，建業(yè)地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、中駿集團(tuán)紛紛翻綠。此外，佳兆業(yè)旗下四家上市平臺，已集體停牌；陽光城的股價，自9月份來已然“腰斬”。

市場情緒震動背后，是多家房企資金捉襟見肘。

過去兩日，佳兆業(yè)、陽光城兩家房企因流動性陷入困境，目前兩家公司均與投資人和債權(quán)人展開協(xié)商，希冀獲得資金兌付或債務(wù)償還展期。最新的消息顯示，大部分債權(quán)人已通過了陽光城的展期申請。

有業(yè)內(nèi)人士透露，目前不少房企都已經(jīng)啟動了與債權(quán)人協(xié)商債務(wù)展期的工作，提前預(yù)防實質(zhì)性違約的發(fā)生。同時，一些企業(yè)已著手變賣資產(chǎn)、以求過冬。

4日晚間，中國奧園公布，旗下上市平臺奧園健康正與獨立第三方洽談，事關(guān)附屬公司的權(quán)益出售。11月4日，奧園還遭惠譽下調(diào)評級，長期外幣發(fā)行人違約評級從“BB”下調(diào)至“B+”，展望“負(fù)面”。

值得注意的是，近期陷入風(fēng)波的房企，或是三道紅線全達(dá)標(biāo)的“綠檔”房企，或只踩中一道紅線。就連出現(xiàn)債務(wù)違約的房企當(dāng)代置業(yè)、花樣年，截至2021年上半年也僅剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率超標(biāo)。這些公司年中的賬面現(xiàn)金，均能覆蓋短債。

以佳兆業(yè)為例，截至2021年上半年，該集團(tuán)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率為69.91%、凈負(fù)債率為94.93%、現(xiàn)金短債比為1.68。對普通投資者而言，了解上市公司的直觀途徑便是財務(wù)報表；如今，是什么讓房企的賬面現(xiàn)金集體“失靈”？

有不具名的行業(yè)分析人士稱，財務(wù)報表是時點數(shù)據(jù)，兩三個月前報表上的錢，不一定會長期留在報表上。節(jié)點上的數(shù)據(jù)，操作空間也很大，在不造假的情況下，“該花的錢先不花，不該收的先收回來”，比如獎金、土地款、各種預(yù)收款等。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)則表示，有兩個原因，一是粉飾報表，通過財務(wù)手段，粉飾三道紅線指標(biāo)，真實債務(wù)情況比財務(wù)報表要嚴(yán)重。另一方面，隨著資金監(jiān)管的升級，很多房企越來越多的預(yù)收款被監(jiān)管，即使賬上有錢也不能動。

申萬宏源在研報中也稱，隨著預(yù)售監(jiān)管資金政策趨嚴(yán)，房企滯留了大量資金在項目公司層面，無法回到母公司層面。按揭額度的收緊，也限制了房企的開工和融資。

“現(xiàn)在各項目監(jiān)管賬戶的資金控得很嚴(yán)，集團(tuán)沒辦法從項目上拿到錢。”多家房企人士同樣反饋，現(xiàn)在進(jìn)錢的渠道就是賣房，但大部分錢都在監(jiān)管賬戶里無法使用，導(dǎo)致集團(tuán)流動性枯竭非常嚴(yán)重。

一家已經(jīng)陷入流動性困境的房企內(nèi)部人士向第一財經(jīng)透露，該公司從七八月份就啟動了降價銷售策略，去化效果不錯，但所收取的預(yù)收款和按揭款，能夠使用的比重不到30%，這對于到期債務(wù)來說無異于杯水車薪。

半關(guān)閉的融資渠道

除了資金監(jiān)管層面的因素，金融機(jī)構(gòu)對房企的態(tài)度，關(guān)乎后者命脈。

不久前，央行金融市場司司長鄒瀾在央行新聞發(fā)布會上稱，部分金融機(jī)構(gòu)對30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則存在誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款。企業(yè)銷售回款償還貸款后，原本應(yīng)該合理支持的新開工項目得不到貸款，一定程度上造成一些企業(yè)資金鏈緊繃。

值得注意的是，近日有數(shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)貸款投放環(huán)比多增規(guī)模，預(yù)計在1500億至2000億元左右。金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為，已基本恢復(fù)至正常狀態(tài)。

但有業(yè)內(nèi)人士透露，隨著監(jiān)管層不斷釋放利好樓市的消息，金融機(jī)構(gòu)在按揭貸款方面稍微加快，不過其他方面的融資，尚未有實質(zhì)性的松動。

前文所述的房企內(nèi)部人士透露，其所在的公司已經(jīng)開始與金融機(jī)構(gòu)商討展期問題，因為從九月份開始到十月份，曾經(jīng)合作開的所有金融機(jī)構(gòu)都對公司關(guān)閉了融資大門，債務(wù)到期無法以新還舊，只能以自有資金償還債務(wù)，重重因素疊加下，導(dǎo)致流動性困境爆發(fā)。據(jù)透露，這家公司債務(wù)總額在過去一段時間快速下降了超過100億，都是依靠自有資金償還。

一家上市房企負(fù)責(zé)投融資業(yè)務(wù)的高管向第一財經(jīng)表示，目前大多數(shù)房企都面臨類似的局面，即國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)暫停新批借款，海外債務(wù)發(fā)不出，預(yù)售賬款被嚴(yán)格監(jiān)控，所有的資金來源都處于半關(guān)閉狀態(tài)，而到期債務(wù)只能依靠自有資金償還，因此，甩賣資產(chǎn)成為最快捷的資金來源。

西政資本表示，目前大部分銀行稱，政策傳導(dǎo)到實際執(zhí)行尚需時間，以觀望為主。以開發(fā)貸為例，大部分銀行存量業(yè)務(wù)已占滿額度，只有額度釋放出來才能新增業(yè)務(wù)。但在目前信用風(fēng)險頻繁暴露的背景下，新增業(yè)務(wù)對交易主體和項目的考核已更加嚴(yán)格。

在三季報披露期，多家銀行對涉房貸款進(jìn)行了說明。平安銀行稱，在嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模占比的同時，加強(qiáng)風(fēng)險管控，繼續(xù)實行名單制管理。同時，對存量房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險排查，升級資金封閉管理的要求，在項目選擇上標(biāo)準(zhǔn)也更高。

值得注意的是，在長沙、合肥等熱點城市，按揭放款速度也并未改善。有長沙項目負(fù)責(zé)人告訴第一財經(jīng)，現(xiàn)在按揭放款非常慢，從年初至今都是如此。“大部分開發(fā)商都缺錢，因此打折促銷，但就算成交了，銀行按揭放款慢，回款也不會特別好。”

“即使說融資流動性釋放，也需要一定時間，并且不是所有企業(yè)都能第一時間獲得，首先還是優(yōu)先央企國企、或資質(zhì)較好的房企。”業(yè)內(nèi)人士稱。上述長沙負(fù)責(zé)人也透露，一些在大型國企工作的同行，從不操心銀行額度，“有多少放多少”。

從根本上看，金融機(jī)構(gòu)對放貸風(fēng)險的判斷，與樓市環(huán)境息息相關(guān)。申港證券表示，當(dāng)前市場對行業(yè)表現(xiàn)出的悲觀，更多來源于對商品房市場走弱的擔(dān)憂。隨著近期房企頻繁違約及房產(chǎn)稅試點出臺，部分置業(yè)需求及市場預(yù)期已出現(xiàn)一定影響，導(dǎo)致銷售持續(xù)疲軟。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月TOP100 房企當(dāng)月全口徑銷售金額為8978 億元，同比增速為-30%，延續(xù)7 月以來的下降趨勢。TOP1-3、TOP4-10、TOP51-100房企下跌最明顯，同比分別下跌-36.0%、-42.2%、-35.2%。多家機(jī)構(gòu)預(yù)計，四季度房企銷售仍將走弱。