上海樓市表現(xiàn)一片寂靜，波瀾不驚，實(shí)則暗潮涌動(dòng)。

來(lái)自上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年4月上海新建商品住宅成交面積76.7萬(wàn)平方米，環(huán)比減少30.5％，新房成交均價(jià)在2021年1月達(dá)到高點(diǎn)后，已經(jīng)連跌3個(gè)月，4月成交均價(jià)為5.02萬(wàn)元／平方米，環(huán)比下跌2.2％。

購(gòu)房新政落地下不僅引發(fā)成交量下降，樓盤(pán)違規(guī)操作案列也接二連三，在第一批次33個(gè)樓盤(pán)推出市場(chǎng)，多個(gè)樓盤(pán)爆出“高首付”“全款”等開(kāi)發(fā)商“挑客”行為后，付款能力弱的真剛需被勸退，甚至被拒之門(mén)外。

第一批次樓盤(pán)剛結(jié)束，緊接著公布的第二批集中供應(yīng)47個(gè)商品住宅，公布認(rèn)籌開(kāi)始短短幾天時(shí)間，多個(gè)樓盤(pán)被投訴。4月29日晚，上海房地產(chǎn)交易中心緊急發(fā)布公告4個(gè)樓盤(pán)因群眾舉報(bào)投訴，被所在區(qū)房管部門(mén)調(diào)查，其中，靜安區(qū)樓盤(pán)福新名苑暫停認(rèn)購(gòu)。

此后，上海新房市場(chǎng)進(jìn)入“空窗期”。來(lái)自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月3日-5月9日，上海商品住宅停止供應(yīng)，成交規(guī)模大幅下跌至12.67萬(wàn)平方米，處于歷史平均水平，環(huán)比下跌69.2％，均價(jià)持續(xù)走低至40341元／平方米，環(huán)比下跌15.7％，達(dá)歷史新低。

然而，中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海在市場(chǎng)走訪中發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)并不如表面表現(xiàn)的風(fēng)平浪靜，實(shí)則暗流涌動(dòng)，且這股浪潮體現(xiàn)的不僅在新房市場(chǎng)，同樣體現(xiàn)在二手房市場(chǎng)中：“新房市場(chǎng)‘炒房客’挖空心思拼積分，二手房仍有業(yè)主跳價(jià)，百年以上樓齡學(xué)區(qū)房，10平方米售價(jià)達(dá)350萬(wàn)元。

積分制，二套房買(mǎi)家用社保跑贏無(wú)房戶(hù)

新房市場(chǎng)中，第二批次集中入市的47個(gè)樓盤(pán)，供應(yīng)量增加的同時(shí)房源供應(yīng)類(lèi)型更為豐富，剛需樓盤(pán)以五大新城為主，其中，內(nèi)環(huán)區(qū)域幾個(gè)改善型產(chǎn)品備受市場(chǎng)關(guān)注。

以暫停銷(xiāo)售的靜安福新名苑為例，地處內(nèi)環(huán)優(yōu)核心區(qū)域，樓盤(pán)單價(jià)13.2萬(wàn)元／平方米，總價(jià)2000萬(wàn)元起，屬于改善型戶(hù)型，一推出市場(chǎng)就頗受關(guān)注。但在認(rèn)購(gòu)過(guò)程中，不少購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，千萬(wàn)元起步的豪宅，樓盤(pán)銷(xiāo)售要求貸款客戶(hù)在60天內(nèi)付清全款，如果逾期，除了巨額違約金，房屋也會(huì)被收走。

按照上海目前房貸申請(qǐng)政策，個(gè)人申請(qǐng)房貸很難在兩個(gè)月內(nèi)走完流程并放款，正常需要4個(gè)月到半年時(shí)間，開(kāi)發(fā)商此舉的言外之意，想要買(mǎi)房只能準(zhǔn)備全款。該樓盤(pán)也因違規(guī)“挑客”行為，被上海靜安區(qū)房管局要求盡快落實(shí)整改。

樓盤(pán)“挑客”行為叫停，因購(gòu)房積分搖號(hào)制限制的“炒房客”卻在蠢蠢欲動(dòng)，想方設(shè)法提高積分。5月12日，在上海市委領(lǐng)導(dǎo)信箱投訴中，一名自稱(chēng)劉律師的炒房客建立微信群，鼓動(dòng)意向購(gòu)房者向12345、上海市房管局、房地產(chǎn)中心以投訴方式對(duì)上海購(gòu)房積分搖號(hào)制度惡意中傷并施壓。

5月14日，中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海致電上海市靜安區(qū)司法局，相關(guān)工作人員表示案件正在處理，不方便接受采訪。

按照上海積分政策，無(wú)房戶(hù)基礎(chǔ)分最高為60分，上海二套購(gòu)房者的基礎(chǔ)分最高為45分，上海有房且5年內(nèi)有購(gòu)房記錄的基礎(chǔ)最高為30分。二套購(gòu)房人群和“投資客”如何拼高積分，一個(gè)號(hào)稱(chēng)“真剛需”的購(gòu)房群，為了拼積分可謂千方百計(jì)。

購(gòu)房者徐先生表示，為了提高二套改善購(gòu)房者積分，在基礎(chǔ)分的基礎(chǔ)上提高社保積分?jǐn)?shù)的二套房買(mǎi)家可以順利戰(zhàn)勝首套無(wú)房戶(hù)，如靜安龍盛福新里樓盤(pán)，社保系數(shù)采用0.24，從2003年1月開(kāi)始到2021年4月一共220個(gè)月，滿(mǎn)分社保積分為52.8分，如果二套房家庭的基礎(chǔ)分是30分，積分可達(dá)82.8分。滿(mǎn)分社保對(duì)于剛需年輕購(gòu)房者來(lái)說(shuō)幾乎很難達(dá)到。

如此一來(lái)，高分人群中不乏鉆政策空子人群。如一名購(gòu)房者劉先生自稱(chēng)“真剛需”，他實(shí)則在外灘九里有兩套豪宅，準(zhǔn)備賣(mài)掉一套，購(gòu)買(mǎi)靜安豪宅靜安龍盛福新里。有部分人群為給分?jǐn)?shù)較低的子女買(mǎi)房，將自己的住房賣(mài)掉或轉(zhuǎn)讓給子女，通過(guò)名下無(wú)房且滿(mǎn)分社保獲得高積分順利買(mǎi)房。

新房市場(chǎng)一片膠著。

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺，仍有二手房業(yè)主跳價(jià)

三四月第一批次新盤(pán)集中入市，分流了部分二手購(gòu)房群體。根據(jù)信義房屋數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年4月，上海二手住宅共成交約2.4萬(wàn)套，環(huán)比下跌38.48％，同比下跌1.5％，這是近一年來(lái)首次出現(xiàn)雙降。4月，上海二手房住宅合同成交均價(jià)約3.97萬(wàn)元／平方米，環(huán)比上漲0.84％，同比上漲3.68％，從成交區(qū)域來(lái)看，外環(huán)以?xún)?nèi)區(qū)域占比從3月的43％回升至4月的45％，中心城區(qū)成交占比小幅提升。

價(jià)格方面，家住靜安的劉志（化名）向中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海表示，老靜安區(qū)的“老破小”比去年漲了1.8倍。

最近，劉志朋友從決定賣(mài)房到房屋售出只用了4天時(shí)間，談起這位朋友賣(mài)房經(jīng)歷，劉志跟中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海說(shuō)，這家人5月6日決定賣(mài)房考慮置換新房，5月7日在鏈家掛牌，5月8日-9日有60多組人員和中介先后看房，5月9日有5家說(shuō)要全款購(gòu)買(mǎi)，5月10日又有3家說(shuō)要全款買(mǎi)。

5月10日晚上，正當(dāng)一家人在吃飯，一中介帶著客戶(hù)再次進(jìn)來(lái)，這名客戶(hù)購(gòu)房意向很強(qiáng)烈，劉志的朋友順勢(shì)漲價(jià)60萬(wàn)元，最終，當(dāng)天晚上以漲價(jià)30萬(wàn)元成交，成交后，這位朋友說(shuō)自己臉皮薄，本可爭(zhēng)取到上漲60萬(wàn)元。

在學(xué)區(qū)房方面，中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)聚集的靜安區(qū)、徐匯區(qū)、黃埔區(qū)了解到多個(gè)第一梯隊(duì)的對(duì)口學(xué)區(qū)房并未受新政影響，徐匯向陽(yáng)小學(xué)附近的房產(chǎn)中介人員表示，學(xué)區(qū)房10平方米總價(jià)280萬(wàn)元，都是出來(lái)一套賣(mài)一套，看學(xué)區(qū)房要定房卡。

徐匯區(qū)祺家房產(chǎn)馬經(jīng)理則告訴中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海，學(xué)區(qū)房比去年漲了30％，一套建襄小學(xué)的學(xué)區(qū)房，10平方米售價(jià)350萬(wàn)元，去年掛牌價(jià)為280萬(wàn)元左右，且是百年以上樓齡。

“只有使用權(quán)，純掛戶(hù)口，建襄小學(xué)，徐匯區(qū)第一中心小學(xué)、位育小學(xué)周邊樓齡都在百年以上。”祺家房產(chǎn)馬經(jīng)理說(shuō)，這些學(xué)區(qū)的使用權(quán)還不一定能買(mǎi)到，有些要等5年，有些等2-3年，如果孩子小，可以先買(mǎi)，等學(xué)區(qū)在用的孩子畢業(yè)才能用。

徐匯區(qū)家長(zhǎng)曾先生對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海表示，學(xué)區(qū)房最大的風(fēng)險(xiǎn)是教育領(lǐng)域的政策改革，不是房地產(chǎn)，受高中階段招生改革新政，中學(xué)學(xué)區(qū)弱化了，小學(xué)還是變化不大。

2021年3月16日上海市教委公布《上海市高中階段招生錄取改革實(shí)施方案》，新政打破了學(xué)區(qū)房高中階段的穩(wěn)定性，中學(xué)學(xué)區(qū)不確定性增加。中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海到學(xué)區(qū)集中的上海閔行區(qū)，該區(qū)域多個(gè)小區(qū)今年初掛牌均價(jià)近10萬(wàn)元／平方米�，F(xiàn)在，太平洋中介小馬連說(shuō)：“降價(jià)了，最近有一套業(yè)主誠(chéng)意出售，著急等錢(qián)付首付，售價(jià)只有不到8萬(wàn)元／平方米。”

在閔行區(qū)從事教育工作的張老師則對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海表示，一波又一波的有志青年來(lái)到上海，有居住需求，房子總歸是要買(mǎi)的，長(zhǎng)期來(lái)看，上海房?jī)r(jià)看漲的可能性還是比較大。提升教育最根本的還是要從教師隊(duì)伍抓起，若教師資源沒(méi)有優(yōu)劣，也就沒(méi)有學(xué)區(qū)房概念。上海樓市表現(xiàn)一片寂靜，波瀾不驚，實(shí)則暗潮涌動(dòng)。

來(lái)自上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年4月上海新建商品住宅成交面積76.7萬(wàn)平方米，環(huán)比減少30.5％，新房成交均價(jià)在2021年1月達(dá)到高點(diǎn)后，已經(jīng)連跌3個(gè)月，4月成交均價(jià)為5.02萬(wàn)元／平方米，環(huán)比下跌2.2％。

購(gòu)房新政落地下不僅引發(fā)成交量下降，樓盤(pán)違規(guī)操作案列也接二連三，在第一批次33個(gè)樓盤(pán)推出市場(chǎng)，多個(gè)樓盤(pán)爆出“高首付”“全款”等開(kāi)發(fā)商“挑客”行為后，付款能力弱的真剛需被勸退，甚至被拒之門(mén)外。

第一批次樓盤(pán)剛結(jié)束，緊接著公布的第二批集中供應(yīng)47個(gè)商品住宅，公布認(rèn)籌開(kāi)始短短幾天時(shí)間，多個(gè)樓盤(pán)被投訴。4月29日晚，上海房地產(chǎn)交易中心緊急發(fā)布公告4個(gè)樓盤(pán)因群眾舉報(bào)投訴，被所在區(qū)房管部門(mén)調(diào)查，其中，靜安區(qū)樓盤(pán)福新名苑暫停認(rèn)購(gòu)。

此后，上海新房市場(chǎng)進(jìn)入“空窗期”。來(lái)自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，5月3日-5月9日，上海商品住宅停止供應(yīng)，成交規(guī)模大幅下跌至12.67萬(wàn)平方米，處于歷史平均水平，環(huán)比下跌69.2％，均價(jià)持續(xù)走低至40341元／平方米，環(huán)比下跌15.7％，達(dá)歷史新低。

然而，中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)上海在市場(chǎng)走訪中發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)并不如表面表現(xiàn)的風(fēng)平浪靜，實(shí)則暗流涌動(dòng)，且這股浪潮體現(xiàn)的不僅在新房市場(chǎng)，同樣體現(xiàn)在二手房市場(chǎng)中：“新房市場(chǎng)‘炒房客’挖空心思拼積分，二手房仍有業(yè)主跳價(jià)，百年以上樓齡學(xué)區(qū)房，10平方米售價(jià)達(dá)350萬(wàn)元。

總歸是要買(mǎi)的，長(zhǎng)期來(lái)看，上海房?jī)r(jià)看漲的可能性還是比較大。提升教育最根本的還是要從教師隊(duì)伍抓起，若教師資源沒(méi)有優(yōu)劣，也就沒(méi)有學(xué)區(qū)房概念。