截至4月2日，多數(shù)上市房企已披露2020年年報(bào)，并召開了一年一度的業(yè)績(jī)會(huì)。

毛利率下降、土地出讓“兩集中”政策、“三道紅線”下如何降檔等話題，在房企2020年業(yè)績(jī)會(huì)上引發(fā)熱議。為應(yīng)對(duì)新的政策環(huán)境，房企不得不在內(nèi)部加快變革，在新一年的戰(zhàn)略方向上，不少房企提出諸如提質(zhì)增效、加強(qiáng)合作開發(fā)等大同小異的策略。

此外，財(cái)聯(lián)社記者發(fā)現(xiàn)，代表行業(yè)方向的龍頭房企在談及未來發(fā)展時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)告別土地和金融紅利、向管理要紅利的看法基本一致，這對(duì)行業(yè)而言或有借鑒意義。

毛利率與規(guī)模之惑

2020年房企業(yè)績(jī)會(huì)上一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，在規(guī)模與毛利率、擴(kuò)張與盈利能力之間，如何進(jìn)行平衡、抉擇，成為投資人多次提及的問題。

雖然疫情打亂了去年一季度的銷售節(jié)奏，但進(jìn)入二季度，房企通過讓利促銷等方式，基本保持了正常的銷售節(jié)奏。從排名前20房企公布的各項(xiàng)數(shù)據(jù)來看，同比增幅基本達(dá)到預(yù)期，部分房企甚至超額完成年度銷售目標(biāo)。

然而，在銷售規(guī)模提升的同時(shí)，房企的毛利率普遍下降。不僅龍頭房企毛利率在下降，多年來一直以高毛利率為傲的央企房地產(chǎn)公司，相關(guān)數(shù)據(jù)也出現(xiàn)下降。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從各房企自身情況來看，造成毛利率下降的原因是多方面的，一方面是讓利促銷，另一方面也有前些年所拿地塊價(jià)格過高，以及在2020年加速“換倉(cāng)”等原因。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，被問及如何提升毛利率時(shí)，部分房企高管表示，高地價(jià)項(xiàng)目逐漸銷售完畢、基本完成“換倉(cāng)”后，毛利率會(huì)逐漸回升。同時(shí)，伴隨毛利率較高的舊改項(xiàng)目逐漸入市，企業(yè)毛利率下降的問題會(huì)在一定程度得到改善。

“舊改項(xiàng)目會(huì)拉動(dòng)毛利率，但效果不會(huì)那么快。另一方面，在房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，而房企拿地價(jià)格上揚(yáng)的情況下，毛利率還會(huì)繼續(xù)下降。”國(guó)泰君安一位分析師告訴記者。

從房企2020年年報(bào)披露的信息來看，不少房企制定了降負(fù)債目標(biāo)，并提出2023年回歸綠檔。在業(yè)績(jī)會(huì)上，在談及未來展望時(shí)，多家房企表示，“三道紅線”之下，將繼續(xù)加速銷售、嚴(yán)控土地支出、以現(xiàn)金為王，并將加快回款速度。

向管理要紅利

在業(yè)績(jī)會(huì)上，多數(shù)房企都主動(dòng)對(duì)外公布了新的銷售目標(biāo)。例如，碧桂園提及未來三年年均增10%的銷售目標(biāo)，恒大將2021年的銷售目標(biāo)定為7500億元，融創(chuàng)公布的2021年銷售目標(biāo)為6400億元。

對(duì)于銷售目標(biāo)，部分房企認(rèn)為不應(yīng)再以規(guī)模論英雄，而是要努力提升盈利水平。在2020年度業(yè)績(jī)會(huì)上，以碧桂園、萬(wàn)科為代表的幾家龍頭房企，多次提及要向管理要紅利。

碧桂園總裁莫斌在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，“隨著土地紅利和金融紅利的逐漸消失，房企將進(jìn)入管理紅利時(shí)期。誰(shuí)的管理能力強(qiáng)，競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng)，市場(chǎng)占有率就越大。”

萬(wàn)科董事局主席郁亮也表示，“來到管理紅利時(shí)代，業(yè)務(wù)協(xié)同性比過往要求更高，我們要面對(duì)組織如何適配戰(zhàn)略等問題。”

郁亮稱，萬(wàn)科兩年前一直在做組織建設(shè)問題，另一方面在組織適配戰(zhàn)略情況下，人才需要先行。“總結(jié)來說，組織如何適配戰(zhàn)略、如何發(fā)現(xiàn)社會(huì)上優(yōu)秀人才，是萬(wàn)科在管理紅利時(shí)代必須提升、解決的問題。”

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在集中供地政策下，拿地將進(jìn)一步考驗(yàn)房企管理水平。有房企高管在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，集中供地考驗(yàn)的是企業(yè)計(jì)劃鋪排能力，包括企業(yè)在集中供地期間，資金的籌措和資源等多項(xiàng)整合能力。

在郁亮看來，與過去不同的是，當(dāng)下市場(chǎng)機(jī)會(huì)不再是唾手可得，能否把握住這些機(jī)會(huì)，取決于企業(yè)是否有能力解決客戶痛點(diǎn)，能不能提供有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品和服務(wù)。“雖然不能再賺大錢、快錢，但我們還是可以靠自己的努力，做到掙慢錢、長(zhǎng)錢、老實(shí)錢。這個(gè)行業(yè)仍然有持久的生命力，得能力者得未來。”