律師支招：買家若被“吃差價”，五年內(nèi)可申請撤銷合同
安家置業(yè)是人生大事，買家、中介、賣家在買賣過程中，如何避免糾紛?如果產(chǎn)生糾紛，三方應分別如何應對?就此問題，南都記者采訪了華商律師事務所周爭鋒律師。
周律師提醒:買賣過程中，中介主動披露相關(guān)信息極為重要，同時，三方都應留存各類資料，如合同、聊天記錄、轉(zhuǎn)賬信息等，組成“證據(jù)鏈”，以保護自身權(quán)益不受侵害。
針對買家被“吃差價”情況，周律師表示買家有兩個方式維權(quán)，一是申請撤銷合同。根據(jù)《民法典》第149條，第三人實施欺詐行為，使一方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，對方知道或者應當知道該欺詐行為的，受欺詐方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以撤銷。
周律師提醒，即使房產(chǎn)已經(jīng)過戶，買家也可在一年內(nèi)，或最長不超過五年時間內(nèi)，行使撤銷權(quán)，并可主張交易過程中遭受的損失由中介公司和賣家承擔；
第二個處理方式是，買家可依據(jù)《民法典》第962條，繼續(xù)要求履行合同，但以中介故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或提供虛假情況為損害其利益為由，請求不支付中介相關(guān)費用，并由中介承擔差價損失。
賣家以滿意的價格售出房屋，中介收取傭金，這是正常的市場規(guī)律。對于賣家和中介簽訂類似分成協(xié)議等合同，操作得當，其實也無法律糾紛風險。
周律師解釋，中介和賣家如果簽訂了分成協(xié)議，由賣家承擔相應傭金，那么在買賣雙方簽約時，中介應將這部分傭金寫在合同價內(nèi)，如實告知買家，如若隱瞞，買家可追責。
一些難以銷售的房源，中介經(jīng)過裝修等包裝方式使其暢銷，這能體現(xiàn)中介的服務價值。周律師表示，中介以此方式賺取高額傭金，無可厚非，但前提是不違背法律規(guī)定。
深房中協(xié):“吃差價”后果很嚴重，將抄送征信合作單位
針對“吃差價”現(xiàn)象，行業(yè)協(xié)會有怎樣的管理措施?深房中協(xié)秘書長張媛告訴南都記者，《深圳市房地產(chǎn)行業(yè)良好行為、不良行為清單》第7條規(guī)定“在從事房地產(chǎn)中介業(yè)務過程中賺取差價的”，會被列入C類不良行為。
她進一步指出，C類不良行為屬于嚴重類別，列入后會抄送各征信合作單位。
“近年來，中介“吃差價”現(xiàn)象已經(jīng)大幅減少，我們協(xié)會對于相關(guān)違規(guī)行為“零容忍”，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)會嚴肅處理。在此也要提醒廣大消費者，要選擇誠信合規(guī)的星級經(jīng)紀機構(gòu)和星級經(jīng)紀人員服務。
在選擇中介機構(gòu)的時候也需要注意看“星級”，同時要看清機構(gòu)的備案證書、星級標識，中介人員應佩戴有效的星級服務牌。”張媛稱。
據(jù)悉，為了防止傭金不明晰產(chǎn)生糾紛，深房中協(xié)在2020年9月3日發(fā)布了關(guān)于實施“傭金透明化”要求的通知。
通知明確，如果對采取“背靠背”方式隱瞞中介服務收費等情形或未應用《稅費試算及中介服務確認表》給消費者造成重大的直接損失，依據(jù)“虛構(gòu)事實、隱瞞真相或因服務不專業(yè)，誤導或欺詐相關(guān)當事人，給當事人造成重大的直接損失”將計入機構(gòu)不良行為，并抄送各征信合作單位。
中介自曝“玩法”:核心手段是阻止買家知情
南都記者聯(lián)系到深圳某中介經(jīng)理小陳(化名)，據(jù)其透露，中介吃差價玩法多樣，根據(jù)顧客需求，新手段也一直層出不窮，但都有基本形式。
“吃差價”的核心是把業(yè)主的房子賣高后，把賣高的部分給到中介個人，用合同去規(guī)避風險，最重要的是要避開買家，不讓買家知情。其他方式再怎樣變化，都是基于該原理。
小陳進一步向記者介紹，除去上文提到的吃差價案例以外，在以前還有一個方法中介可以得心應手地使用——ABC單。
據(jù)小陳透露，ABC單需要中介“主動出擊”。
例如，中介B在市場“尋獵”，物色到業(yè)主A的一套掛牌500萬、明顯低于市價的“筍盤”，就先用50萬定金給業(yè)主，雙方簽署一份居間合同，規(guī)定中介B幫助業(yè)主A找到下家，若以500萬元以上的價格成交的收益歸中介B。這樣，中介先“拿住”業(yè)主A的房子，因為稅費等問題，雙方暫不辦理網(wǎng)簽。
然后中介B找到下家C，雙方商定價格為600萬，之后會讓業(yè)主A先行退回50萬定金給自己。隨后，讓下家C另外給業(yè)主A轉(zhuǎn)50萬定金，雙方重新簽一份定金協(xié)議。
最后，中介B把房子以600萬的價格賣給下家C，讓下家C直接和業(yè)主A網(wǎng)簽，走正常交易流程。下家C最終用600萬買下業(yè)主A的房子，業(yè)主A卻只能拿到500萬元，中介B用50萬定金空手套白狼賺了100萬。
來源：資訊中心
