易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2019年三季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿研究》報(bào)告。報(bào)告顯示，三季度，個(gè)人房貸余額同比增速回落至16.8%，連續(xù)10個(gè)季度回落；全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率為31.3%，環(huán)比降0.5個(gè)百分點(diǎn)，同比降0.1個(gè)百分點(diǎn)。

易居研究院研究員沈昕表示，730政治局會(huì)議首次明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，市場(chǎng)預(yù)期隨之轉(zhuǎn)變，全國(guó)首套房貸平均利率連續(xù)4個(gè)月上升，三季度杠桿率和房?jī)r(jià)指數(shù)漲幅同步下行。若年內(nèi)5年期LPR不調(diào)整，預(yù)計(jì)全國(guó)首套房貸平均利率將繼續(xù)橫盤(pán)小幅震蕩，部分城市房貸利率還有可能進(jìn)一步小幅上行，四季度居民購(gòu)房杠桿率還將下降，百城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅也將繼續(xù)收窄。同時(shí)需要注意到，我國(guó)住戶部門(mén)杠桿率不斷創(chuàng)新高，不斷縮小與發(fā)達(dá)國(guó)家間的差距，這也預(yù)示著房產(chǎn)金融政策短期內(nèi)仍難松綁。

個(gè)人住房貸款余額走勢(shì)

報(bào)告稱，從人民銀行季度公布的個(gè)人住房貸款余額走勢(shì)來(lái)看，近年來(lái)呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，2019年三季度末，個(gè)人住房貸款余額29.05萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.8%，增速比上季度末低0.5個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低1.1個(gè)百分點(diǎn)。

觀察歷史數(shù)據(jù)，2004年四季度-2014年四季度的10年間，個(gè)人住房貸款余額由1.6萬(wàn)億元上升至11.5萬(wàn)億元，期間新增房貸余額約9.9萬(wàn)億。2015年-2017年四季度，短短3年時(shí)間，貸款余額迅速攀升至21.9萬(wàn)億元，期間新增貸款余額約10.4萬(wàn)億。對(duì)比2004-2014年間的9.9萬(wàn)億余額新增可以看出，本輪僅用了30%的時(shí)間卻增加了105%的貸款。

回顧過(guò)去13年數(shù)據(jù)，個(gè)人住房貸款余額同比增速最高點(diǎn)出現(xiàn)在2009年四季度(60%)，這與四萬(wàn)億刺激有關(guān)。此后2010-2011年間，中央相繼出臺(tái)了“國(guó)十一條”、“國(guó)十條”、“9.29新政”、“新國(guó)八條”等調(diào)控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及貸款利息，個(gè)人房貸余額增速隨之回落，2012年二季度回落至11%。2012年三季度個(gè)人房貸余額同比增速開(kāi)始回升，2013年四季度達(dá)到21%后重新回落。2014年-2015年二季度間，個(gè)人房貸余額同比增速一直在17-18%區(qū)間內(nèi)盤(pán)整。2015年三季度開(kāi)始，個(gè)人房貸余額同比增速快速提升，加上國(guó)家不斷出臺(tái)的一系列去庫(kù)存利好政策，2017年一季度超過(guò)了之前5年的增速水平達(dá)到35.7%。

2017年二季度，個(gè)人房貸余額同比增速出現(xiàn)回落(30.8%)，此后8個(gè)季度繼續(xù)保持回落態(tài)勢(shì)，2018年二季度以來(lái)回落速度有所趨緩，2019年三季度回落至16.8%。四季度來(lái)看，預(yù)計(jì)短期內(nèi)全國(guó)性的調(diào)控政策不會(huì)放松，商品房銷售難有大起色，個(gè)人房貸余額同比增速還將進(jìn)一步小幅回落。

個(gè)人住房貸款余額新增額走勢(shì)

報(bào)告對(duì)人民銀行季度公布的個(gè)人住房貸款余額做差估算出個(gè)人住房貸款余額季度新增額走勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2019年三季度，個(gè)人住房貸款余額新增10900億元，環(huán)比持平，同比增長(zhǎng)5%，房貸余額新增額目前絕對(duì)值仍處于歷史較高位。

報(bào)告稱，觀察歷史數(shù)據(jù)，2016年四季度以來(lái)，個(gè)人住房貸款余額新增額連續(xù)回落。2017年四季度，個(gè)人住房貸款余額新增額進(jìn)一步降至8000億元，同比下降33%。2018年前三季度連續(xù)反彈，四季度下降至8700億元。2019年一季度個(gè)人住房貸款余額新增額反彈至11200億元，這是由于央行2019年1月份全面降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)后，流動(dòng)性較為充裕，商業(yè)銀行放貸意愿較強(qiáng)。二季度個(gè)人住房貸款余額新增額環(huán)比一季度小幅下降，三季度與二季度持平。

從全國(guó)人民幣新增貸款中個(gè)人房貸占比來(lái)看，2019年三季度，個(gè)人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例為28%，環(huán)比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，同比上升2.4個(gè)百分點(diǎn)。

觀察歷史數(shù)據(jù)，該指標(biāo)大致出現(xiàn)三個(gè)高點(diǎn)(30%以上)，分別發(fā)生在2007、2009年和2016年。2016年三季度，該指標(biāo)連續(xù)刷新歷史最高值，達(dá)到53%。也就是說(shuō)，新增境內(nèi)貸款中有將近一半流向了住戶按揭貸款。2017年，個(gè)人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例連續(xù)兩個(gè)季度下降，三四季度重新回升。2018年一季度該指標(biāo)回落，此后三個(gè)季度小幅上升。2019年一季度該指標(biāo)回落，二季度再次上升，三季度小幅下降。從絕對(duì)值來(lái)看，該指標(biāo)已經(jīng)回到2016年初水平，但仍高于2008年以來(lái)平均值較多，說(shuō)明住戶部門(mén)房貸去杠桿未來(lái)仍有空間。

全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率走勢(shì)

報(bào)告將個(gè)人住房貸款余額新增額占全國(guó)一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款占全國(guó)住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率。

數(shù)據(jù)顯示，2019年三季度，全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率為31.3%，環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。觀察歷史數(shù)據(jù)，從2015年三季度開(kāi)始，居民購(gòu)房杠桿快速上升，2016年四季度達(dá)到2010年以來(lái)最高位，為44.6%。2017年一季度，該指標(biāo)小幅回落至44.4%，此后7個(gè)季度連續(xù)下行，2019年一二季度小幅上升，三季度再次下行。

報(bào)告指出，今年上半年居民購(gòu)房杠桿率上行主要有以下兩點(diǎn)原因。其一，央行2019年1月份全面降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)后，流動(dòng)性較為充裕，商業(yè)銀行放貸節(jié)奏加快。其二，全國(guó)首套房貸利率2018年12月-2019年5月連降6個(gè)月，居民貸款意愿增強(qiáng)。但三季度部分熱點(diǎn)城市首套房貸利率紛紛上調(diào)，6月份以來(lái)全國(guó)首套房貸平均利率已連續(xù)4個(gè)月上升。這使得居民貸款意愿減弱，三季度居民購(gòu)房杠桿率小幅下降。國(guó)慶長(zhǎng)假后，全國(guó)住房按揭貸款市場(chǎng)執(zhí)行了新的LPR定價(jià)機(jī)制，但從各地的執(zhí)行情況來(lái)看，與之前的貸款利率相比基本保持穩(wěn)定。若年內(nèi)5年期LPR不調(diào)整，預(yù)計(jì)全國(guó)首套房貸平均利率將繼續(xù)橫盤(pán)小幅震蕩，這將制約居民貸款意愿進(jìn)一步增強(qiáng)。

此前央行發(fā)布消息稱，要求保持個(gè)人住房貸款合理適度增長(zhǎng)，嚴(yán)禁消費(fèi)貸款違規(guī)用于購(gòu)房，加強(qiáng)對(duì)銀行理財(cái)、委托貸款等渠道流入房地產(chǎn)的資金管理。9月監(jiān)管嚴(yán)查信用卡資金流入樓市情況，包括境內(nèi)房地產(chǎn)類商戶、房產(chǎn)相關(guān)契稅等，多家銀行信用卡中心下調(diào)房地產(chǎn)類商戶交易限額，并限制在住宅、地產(chǎn)中介等商戶刷卡交易。當(dāng)前全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率連續(xù)2個(gè)季度回升后有所下降，目前來(lái)看短期內(nèi)房貸政策很難全面放松，預(yù)計(jì)2019年四季度全國(guó)居民購(gòu)房杠桿率還將繼續(xù)小幅下降。