全世界央行都在降息的時(shí)刻，中國(guó)央行也開啟了小步“降息”的步伐。

11月19日，中國(guó)人民銀行召開金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢(shì)分析座談會(huì)，央行行長(zhǎng)、國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)辦公室主任易綱強(qiáng)調(diào)稱，要繼續(xù)強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)，加大信貸對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度。“強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)”的提法，在多位業(yè)內(nèi)專家看來，意味著未來貨幣寬松的政策空間已經(jīng)打開，以熨平經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。如降低港口航運(yùn)等部分基建項(xiàng)目資本金至20％、將MLF利率降低5個(gè)基點(diǎn)、下調(diào)7天期逆回購(gòu)操作利率等。

座談會(huì)后，11月20日央行即公布1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為4.15％，5年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為4.8％，兩者均較前一個(gè)月下降5個(gè)基點(diǎn)。在市場(chǎng)看來，這一動(dòng)作背后釋放出的信號(hào)是，我國(guó)降息周期的大幕被拉開了。

“LPR新規(guī)落地為央行采取價(jià)格手段調(diào)整貨幣政策提供了空間，在生產(chǎn)價(jià)格指數(shù)疲弱的中期趨勢(shì)下，國(guó)內(nèi)降息通道已經(jīng)打開。”中信證券專業(yè)宏觀分析師諸建芳表示。

“這絕非房貸政策放松的政策信號(hào)。當(dāng)然不排除房地產(chǎn)調(diào)控政策因城施策，局部針對(duì)性進(jìn)行調(diào)整的可能。”交通銀行專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為。

在逆周期調(diào)節(jié)的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)資金面有望迎來邊際改善。

“降息”通道實(shí)際性開啟

11月份，央行“降息”動(dòng)作明顯多了起來。先是11月5日，央行如期續(xù)做到期中期借貸便利（MLF），操作量4000億元，與當(dāng)日到期量基本持平；而中標(biāo)利率3.25％，較上期下降了5個(gè)基點(diǎn)。這是自2018年4月以來，首次調(diào)降1年期MLF利率。

11月15日，央行對(duì)僅在省級(jí)行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)的城市商業(yè)銀行定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金約400億元；同日，央行開展MLF操作2000億元。

11月18日，央行以利率招標(biāo)方式開展了7天期逆回購(gòu)1800億元，中標(biāo)利率2.5％，較此前下降5個(gè)基點(diǎn)，這是7天逆回購(gòu)操作利率自2015年10月27日以來首次下調(diào)。

11月19日，財(cái)政部、央行以利率招標(biāo)方式進(jìn)行了2019年中央國(guó)庫(kù)現(xiàn)金管理商業(yè)銀行定期存款（五期）招投標(biāo)，中標(biāo)總量500億元，中標(biāo)利率降低到3.18％，下降了2個(gè)基點(diǎn)。

11月20日，貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）迎來改革后的第四次報(bào)價(jià)，1年期LPR利率為4.15％，此前為4.2％，5年期LPR利率為4.8％，此前為4.85％，兩者均下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。值得注意的是，5年期LPR是8月改革以來首次下調(diào)，而5年期LPR利率與住房按揭貸款利率直接掛鉤。

在11月19日召開的金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢(shì)分析座談會(huì)上，易綱對(duì)六家商業(yè)銀行負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，要發(fā)揮好LPR對(duì)貸款利率的引導(dǎo)作用，推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變貸款定價(jià)慣性思維，真正參考LPR定價(jià)，促進(jìn)實(shí)際貸款利率下行。

從政策利率到貨幣市場(chǎng)利率、從LPR利率到貸款利率，一條“降息”的傳導(dǎo)鏈條呈現(xiàn)出來。“下一步，央行的利率還有比較大的下行空間。”北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示。

一系列“降息”手段的背后，是央行貨幣政策在穩(wěn)增長(zhǎng)與控通脹間的艱難抉擇。

招商銀行研究院報(bào)告稱，一方面，三季度實(shí)際GDP當(dāng)季值同比增速5.96％，已破“政策底”，逆周期調(diào)節(jié)亟待加碼。另一方面，“豬通脹”持續(xù)發(fā)酵下，10月豬肉分項(xiàng)價(jià)格同比增速超過100％，驅(qū)動(dòng)CPI同比增速上行0.8的百分點(diǎn)至3.8％，市場(chǎng)普遍認(rèn)為將制約貨幣政策寬松空間。

近期央行的一系列貨幣政策操作表明，未來貨幣政策邊際寬松的大方向已經(jīng)確定，結(jié)構(gòu)性通脹并不會(huì)成為貨幣政策的掣肘因素，“穩(wěn)增長(zhǎng)”是當(dāng)前央行貨幣政策立場(chǎng)考量中的決定性因素。

“目前終端需求不強(qiáng)，房地產(chǎn)盡管能夠維持一定韌性，但投資增速下行是大趨勢(shì)，外部貿(mào)易沖突和地緣政治問題，可能也會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)造成負(fù)面沖擊。”聯(lián)訊證券專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家李奇霖認(rèn)為，在這種形勢(shì)下，央行再繼續(xù)穩(wěn)貨幣不合時(shí)宜，需要用偏松的貨幣政策基調(diào)，或壓低利率，或釋放流動(dòng)性來配合財(cái)政政策穩(wěn)增長(zhǎng)。

樓市預(yù)計(jì)出現(xiàn)邊際松動(dòng)

值得注意的是，央行反復(fù)強(qiáng)調(diào)不能“大水漫灌”。顯然，這次央行并未打算通過大規(guī)模注入流動(dòng)性來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。實(shí)際上，10月份的社會(huì)融資數(shù)據(jù)還出現(xiàn)腰斬式下滑，反映出實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金需求還比較疲弱。

央行公布的數(shù)據(jù)顯示，10月份社會(huì)融資規(guī)模增量為6189億元，同比少增1185億元，處于5年的低位，僅高于2015年的5593億元，近5年均值為8169.41億元。10月份人民幣貸款增加6613億元，同比少增357億元。和9月份2.2萬億元和1.69萬億元的社會(huì)融資增量及人民幣貸款增量相比，幾近腰斬。

李奇霖分析稱，表外融資項(xiàng)環(huán)比出現(xiàn)超預(yù)期的下滑，和信貸一起構(gòu)成了10月社融低增長(zhǎng)的主要拖累。在表外融資項(xiàng)中，信托貸款新增-620億元，房地產(chǎn)信托實(shí)行余額管控，部分信托公司不讓新增房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)仍是主要原因。根據(jù)用益信托網(wǎng)的數(shù)據(jù)，10月份集合信托投向房地產(chǎn)、工商企業(yè)類規(guī)模環(huán)比下降60％。

另一個(gè)大幅惡化的數(shù)據(jù)是，10月份未貼現(xiàn)銀行承兌匯票新增-1000億元，表內(nèi)票據(jù)受此影響，10月僅低增了214億元，創(chuàng)年內(nèi)新低。票據(jù)的異常，一在于監(jiān)管機(jī)構(gòu)加強(qiáng)了對(duì)票據(jù)真實(shí)貿(mào)易背景的審查，嚴(yán)查票據(jù)套利現(xiàn)象；二在于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的票據(jù)融資屬于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持，在當(dāng)前嚴(yán)調(diào)控的環(huán)境下，有些銀行很難再新增，部分銀行擔(dān)憂房企的信用資質(zhì)，也有意收緊了相應(yīng)的票據(jù)業(yè)務(wù)。

房企的各個(gè)渠道仍呈收緊之勢(shì)。同時(shí)，在推動(dòng)貸款利率下降過程中，大部分房企融資成本并未享受到政策紅利，反而還在攀升。業(yè)內(nèi)研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的10月份融資報(bào)告顯示，95家典型房企10月份融資總額864.87億元，環(huán)比下降24.5％，同比上升17.3％。在融資成本方面，10月份為7.46％，環(huán)比上升0.97個(gè)百分點(diǎn)。其中，境外債券單月融資成本9.2％，環(huán)比上升2.36個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，10月新增6613億元人民幣貸款中，居民部門中長(zhǎng)期貸款新增3587億元，占據(jù)54％，而居民中長(zhǎng)期貸款的大部分構(gòu)成即住房按揭貸款；而以實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款為主的非金融企業(yè)及機(jī)關(guān)團(tuán)體貸款增加1262億元，占比19％。

據(jù)機(jī)構(gòu)測(cè)算，5年期LPR下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，意味著30年期的百萬房貸月供減少31元，雖然杯水車薪，但這種趨勢(shì)性變動(dòng)所釋放的利好信號(hào)對(duì)購(gòu)房預(yù)期的影響，仍值得關(guān)注。

交銀國(guó)際董事總經(jīng)理洪灝表示，5年期LPR的下降將帶動(dòng)房貸利率小幅下降，從來帶來購(gòu)房成本降低，剛性需求在此基礎(chǔ)上得以釋放，或可為疲軟的樓市銷售帶來一定的支撐。若樓市銷售回暖，疊加LPR下調(diào)帶來的企業(yè)融資成本的下降，房企融資環(huán)境也將有所改善。不過，由于當(dāng)前的房地產(chǎn)政策基調(diào)沒有發(fā)生改變，僅利率調(diào)整難以大幅拉動(dòng)需求。

“其更大層面的影響主要體現(xiàn)在對(duì)購(gòu)房者心理預(yù)期上。如果后續(xù)5年期LPR出現(xiàn)持續(xù)性下調(diào)，才有可能使房貸利率的推動(dòng)性勢(shì)能在樓市得到進(jìn)一步顯現(xiàn)。”業(yè)內(nèi)專家表示。

鐘偉認(rèn)為，這次LPR利率下降沒有把房貸利率排除在外，顯示出房地產(chǎn)行業(yè)至少不再受到特別大的負(fù)面制約。他認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身并不處于一個(gè)不好的狀況，而是處于一個(gè)熱度相對(duì)較高的高位平臺(tái)期。

一位資深銀行業(yè)人士稱，房地產(chǎn)方面還會(huì)堅(jiān)持“房住不炒”，就是一個(gè)字“穩(wěn)”。不過，在邊際上，房地產(chǎn)放松的空間可能微妙打開了，如果經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下行的話，限購(gòu)限貸政策在邊際上會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。

“無論通脹如何，貨幣政策收緊已經(jīng)徹底不可能。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧海清認(rèn)為，對(duì)于貨幣政策，看央行“說什么”的意義已經(jīng)大幅下降，更需要關(guān)注央行“做什么”。央行可能已經(jīng)做好了維持低利率較長(zhǎng)時(shí)間的準(zhǔn)備，同時(shí)不排除進(jìn)一步寬松的可能，這取決于后續(xù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)是否繼續(xù)趨勢(shì)性下行。