從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境來(lái)看，美國(guó)近期公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)陸續(xù)釋放了經(jīng)濟(jì)下行壓力頗大的信號(hào)，未來(lái)啟動(dòng)降息可以說(shuō)是板上釘釘，其余經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也不容樂觀。從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，全球似乎都有動(dòng)力走入新一輪的“放水周期”。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)一樣，都面臨著經(jīng)濟(jì)下行的挑戰(zhàn)，但同時(shí)流動(dòng)性會(huì)有所放松，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)是不幸中的萬(wàn)幸。

除了流動(dòng)性邊際寬松的利好因素，當(dāng)前環(huán)境下仍有許多因素會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。首先，防風(fēng)險(xiǎn)的背景下房住不炒、穩(wěn)定預(yù)期是行業(yè)的總基調(diào)，因此期待房?jī)r(jià)的新一輪暴漲是不可能的。其次，當(dāng)前居民的購(gòu)買能力也并沒有支持新一輪房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)，例如深圳今年推出的幾個(gè)均價(jià)在十萬(wàn)元以上的樓盤都出現(xiàn)了去化很慢的情況。最后，反觀土地這一端，國(guó)家的貨幣依然以土地為錨，依賴土地信用支持政府財(cái)政仍然無(wú)法避免，這也導(dǎo)致了土地價(jià)格下跌無(wú)望，地價(jià)有很大可能會(huì)維持微漲。

面對(duì)房?jī)r(jià)有上限、地價(jià)有下限的擠壓以及企業(yè)融資利率的高企，房企利潤(rùn)率的空間就更為逼仄，甚至可能在未來(lái)兩三年內(nèi)面臨雪崩的危機(jī)。所以未來(lái)一段時(shí)間對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，拿地將會(huì)成為企業(yè)主要的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

現(xiàn)在很多房企都有共識(shí)，要往人口、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較好的城市布局發(fā)展，這一類城市土地市場(chǎng)相對(duì)公開透明，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，地價(jià)必然不會(huì)便宜，土地獲取難度也較大。因此企業(yè)需要建立自己的拿地抓手，才能夠在市場(chǎng)上挖掘到具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)的地塊，才能夠支撐起企業(yè)的利潤(rùn)和發(fā)展空間。

我們?cè)诙��?jí)市場(chǎng)上也能看到資金的反應(yīng)，以商業(yè)優(yōu)勢(shì)為拿地抓手的龍湖、新城，以并購(gòu)拿地見長(zhǎng)的融創(chuàng)，擁有大灣區(qū)舊改資源的奧園、華發(fā)等房企，都明顯受到了資本市場(chǎng)的追捧。碧桂園之前已經(jīng)完成了對(duì)一二三四線城市的全滲透，未來(lái)在這個(gè)基礎(chǔ)上慢慢夯實(shí)，將有較大發(fā)展空間。

（作者系奧陸資本總裁）

來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào)