二三線城市躁動(dòng)，誰(shuí)是下一個(gè)菏澤？警惕！樓市松綁多米諾

樓市調(diào)控放松第一槍打響，僅僅是投石問(wèn)路，還是政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向？房?jī)r(jià)普遍還在上漲，調(diào)控就這樣結(jié)束了嗎？

12月19日，山東菏澤一紙“說(shuō)明”宣告樓市取消限售。12月20日，廣州發(fā)文松綁商住樓可賣給個(gè)人；與此同時(shí)，珠海斗門、金灣兩區(qū)對(duì)外地人不再限購(gòu)，深圳四大行首套房貸利率下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)……

“預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有城市加入，尤其是在元旦前后。”12月20日，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，樓市放松的地方會(huì)越來(lái)越多。

2018年堪稱史上樓市調(diào)控之最，房住不炒、堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲的頂層定調(diào)，各地政府出現(xiàn)調(diào)控政策總計(jì)300多次；然而，一些地方政府已無(wú)法等待今年過(guò)完最后幾天，就急不可耐地緊急放松樓市。人們的心里立刻不安起來(lái)：放松樓市，房?jī)r(jià)是否又會(huì)迎來(lái)新一輪上漲？

“上層給的要求，就是各個(gè)地方政府你的權(quán)利與你的責(zé)任都是對(duì)等的，你可以自己調(diào)整當(dāng)?shù)卣�策，你的�?zé)任就是要保證你的房?jī)r(jià)不漲，或者在可控幅度之內(nèi)。”12月20日，一位接近某地政府部門人士向《華夏時(shí)報(bào)》記者透露。

12月21日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議則再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。

地方政府扛不住了

經(jīng)濟(jì)大勢(shì)在變，樓市也跟著在變。

菏澤并未如市場(chǎng)預(yù)期的收回“取消限售”，反而貼出一紙公文《菏澤市取消限制存量住房轉(zhuǎn)讓期限規(guī)定的情況說(shuō)明》，宣告取消新房與二手房的限售。其理由“翻譯”過(guò)來(lái)有兩個(gè)：一是應(yīng)二手房買家尤其是棚改戶的迫切要求，二是為了控制二手房?jī)r(jià)格大漲。

菏澤放松樓市調(diào)控的真相又是什么呢？

“如果菏澤樓市調(diào)控不放松，有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)大幅下行。”一位不愿具名的地產(chǎn)專家對(duì)本報(bào)記者稱，過(guò)去幾年菏澤土地供應(yīng)量太大，為了棚改大量借貸，但是棚改暫緩買房需求迅速消退，樓市壓力特別重，所以不得不放松調(diào)控。

“目前，菏澤地區(qū)的棚改利益群體達(dá)到150萬(wàn)人，在山東乃至全國(guó)都屬于力度較大的城市，但貨幣化棚改政策的調(diào)整，很大程度影響當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)，并由此間接影響到土地市場(chǎng)。通過(guò)放松限售，來(lái)盤活房地產(chǎn)一二級(jí)市場(chǎng)。”安居客房產(chǎn)研究院專業(yè)分析師張波認(rèn)為，菏澤取消限售是為了托住房?jī)r(jià)下行。

作為四線城市，菏澤堪稱全國(guó)的土地出讓、棚改供應(yīng)“帶頭大哥”。2018年，菏澤棚改開(kāi)工計(jì)劃量達(dá)到12.7萬(wàn)套，居全國(guó)第一位；2017年，菏澤出現(xiàn)在全國(guó)住宅用地成交前十名單中，與重慶、武漢、杭州等重磅二線城市齊名。

深圳房地產(chǎn)協(xié)會(huì)高級(jí)研究員李宇嘉說(shuō)，今年8月份國(guó)家明確提出，住宅供應(yīng)量大的城市要退出棚改貨幣化，山東最先響應(yīng)、菏澤首當(dāng)其沖。貨幣化退出等于釜底抽薪，目前菏澤庫(kù)存壓力大。

安居客的數(shù)據(jù)顯示，菏澤10月份房?jī)r(jià)達(dá)到今年頂點(diǎn)6680元/平米，但是11月、12月迅速掉頭向下，12月掉至6581元/平米，房?jī)r(jià)下行壓力已現(xiàn)。

那么，廣州、珠海為何緊隨其后，松綁樓市調(diào)控政策呢？

廣州新規(guī)稱，2017年3月30日前批地上市的商住樓，取消此前“只準(zhǔn)公司購(gòu)買”，現(xiàn)在個(gè)人也可以購(gòu)買了。李宇嘉分析，廣州中心區(qū)住宅土地供應(yīng)不夠，公寓規(guī)模相對(duì)較大，中心區(qū)個(gè)人購(gòu)房需求未得到滿足，放松公寓限購(gòu)是為了調(diào)節(jié)供需平衡。同時(shí)，廣州去年3月對(duì)公寓采取限購(gòu)，取得了調(diào)控房?jī)r(jià)的效果，而廣州周邊區(qū)如增城、花都、南沙、從化等樓市低迷，有放松調(diào)控的現(xiàn)實(shí)壓力。

廣州放松調(diào)控背后，是財(cái)政壓力大。2017年廣州的GDP總量超過(guò)了2萬(wàn)億元，然而一般公共預(yù)算收入?yún)s只有1533億元，總量不及深圳一半，也落后于蘇州、杭州。因?yàn)樵谝痪�城市當(dāng)中，廣州是唯一需向省級(jí)、中央兩重繳稅的城市。

珠海樓市也在放松。《華夏時(shí)報(bào)》記者從當(dāng)?shù)劁N售人員處了解到，斗門和金灣兩個(gè)區(qū)已經(jīng)取消限購(gòu)，沒(méi)有社保都可以購(gòu)買，而此前外地戶口要5年社保才有購(gòu)房資格。珠海住建局則對(duì)外稱，外地人珠海購(gòu)房，社保已從5年改為按個(gè)人條件繳納1個(gè)月、3個(gè)月、1年不等。因此，珠海已經(jīng)全面放松限購(gòu)。

“大部分城市財(cái)政來(lái)源，主要靠賣地收入以及和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收。本質(zhì)上地方政府資金來(lái)源基本都是和房地產(chǎn)相關(guān)的，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷導(dǎo)致銷售不暢、土地流拍，對(duì)地方政府財(cái)政來(lái)源造成壓力。”國(guó)信證券(8.600,-0.09, -1.04%)資深地產(chǎn)行業(yè)研究員方焱說(shuō)，經(jīng)濟(jì)下行房地產(chǎn)放松是必然的。