6月29日，貝殼研究院發(fā)布了2018年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告。根據(jù)報(bào)告，貝殼研究院監(jiān)控的16個(gè)重點(diǎn)城市2018年前5月成交量環(huán)比增加21.8%。

貝殼研究院專業(yè)市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，上半年趨勢(shì)上看，政策環(huán)境相對(duì)寬松的弱二線市場(chǎng)則升溫明顯，體現(xiàn)在，2018年前5月沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、重慶3城的鏈家二手房成交量環(huán)比大幅增長(zhǎng)67.3%，其中重慶環(huán)比大幅增長(zhǎng)80.5%，同比增長(zhǎng)33.2%；5月重慶二手房成交均價(jià)環(huán)比上漲7%，同比上漲34.6%。而前期調(diào)控徹底或經(jīng)歷多輪調(diào)控加碼的城市市場(chǎng)則降溫明顯，如成都自2016年10月以來(lái)經(jīng)歷4輪調(diào)控，2018年上半年均價(jià)處于橫盤狀態(tài)，近期成交量持續(xù)下降。上海市場(chǎng)則是自2016年末“認(rèn)房認(rèn)貸”以來(lái)，再疊加人口疏解政策，仍處在下行通道中。而北京，則經(jīng)歷了由量升價(jià)跌到量升價(jià)穩(wěn)的過(guò)程，購(gòu)房者杠桿使用程度平穩(wěn)。

對(duì)于下半年的判斷，許小樂(lè)表示，行政調(diào)控暫不具退出條件，下半年政策總體偏緊。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控面臨一些問(wèn)題， 如市場(chǎng)對(duì)于調(diào)控的“抵抗力”逐漸增強(qiáng)，導(dǎo)致調(diào)控的邊際效果不斷減弱；旨在抑制過(guò)熱需求以及規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的調(diào)控政策帶來(lái)的“副作用”是抑制了市場(chǎng)供給。盡管如此，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制仍在路上，局部居民杠桿率仍處警戒線邊緣，且市場(chǎng)溫度調(diào)控效果差強(qiáng)人意，故下半年調(diào)控政策依然偏緊。

許小樂(lè)認(rèn)為，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)分化，下半年市場(chǎng)上行動(dòng)力弱于下行壓力。調(diào)控力度大的城市二手房市場(chǎng)保持相對(duì)平穩(wěn)，如處在恢復(fù)期的北京、天津等。就政策環(huán)境而言，房貸利率將繼續(xù)當(dāng)前高位或有進(jìn)一步提升，企業(yè)端融資將繼續(xù)受限，棚改力度亦高位放緩，人才吸引等政策短期影響消散，下半年市場(chǎng)下行壓力略大。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存。我國(guó)即將進(jìn)入二次城市化階段，即大城市化+城市圈化，部分二線城市及重點(diǎn)城市周邊三四線城市是未來(lái)機(jī)會(huì)點(diǎn)。當(dāng)前社會(huì)處于消費(fèi)升級(jí)階段，追求更好的品質(zhì)亦是機(jī)會(huì)點(diǎn)所在。品牌大型房企具有融資等方面的優(yōu)勢(shì)，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”的馬太效應(yīng)在房企發(fā)展中表現(xiàn)的淋漓盡致，并購(gòu)是此類房企進(jìn)一步壯大的機(jī)會(huì)。另外隨著棚改力度趨弱，部分房企三四線拿地?zé)崆橐琅f不減，故三四線城市的庫(kù)存風(fēng)險(xiǎn)值得警惕。