以往我們常說(shuō)，剛需買(mǎi)房越來(lái)越難，種種保剛需的措施似乎都在傷害剛需。

沒(méi)搖號(hào)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商要綁定精裝修，要全款的往里走，甚至為了不便宜剛需，整個(gè)項(xiàng)目直接轉(zhuǎn)二手房銷(xiāo)售。

搖號(hào)的時(shí)候，關(guān)系戶(hù)先挑，公開(kāi)預(yù)售的時(shí)候，重名一大堆。西安是個(gè)典型，關(guān)系戶(hù)被打了個(gè)出頭鳥(niǎo)。但這一切并沒(méi)有停下來(lái)，當(dāng)?shù)亓硪粋�(gè)項(xiàng)目4300多個(gè)搖號(hào)客戶(hù)，竟有400多個(gè)重名者，開(kāi)發(fā)商說(shuō)他們的電話(huà)號(hào)碼和身份證號(hào)均不一致，但一個(gè)項(xiàng)目搖號(hào)近10%的重名者，這個(gè)解釋有人會(huì)信嗎？

搖號(hào)治標(biāo)不治本，專(zhuān)家們很清楚。陜西的房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)王圣學(xué)就說(shuō)了，這是一個(gè)無(wú)奈之舉，只能治標(biāo)不能治本。西安今年估計(jì)要多100萬(wàn)人，但西安今年全年預(yù)計(jì)只能供應(yīng)22.6萬(wàn)套。短期和長(zhǎng)期均不能滿(mǎn)足需求。

葉檀女士說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)存在三個(gè)套利方式。第一個(gè)就是政策套利。

二線(xiàn)城市大幅放寬落戶(hù)門(mén)檻。樓市調(diào)控關(guān)住了大門(mén)，但人口政策卻開(kāi)了個(gè)窗口，有錢(qián)人拿著全款去買(mǎi)房，開(kāi)發(fā)商滿(mǎn)心歡喜，這些城市新房和二手房?jī)r(jià)格價(jià)格差超過(guò)了30%，買(mǎi)到即賺到。限售個(gè)三五年又有什么關(guān)系呢？人口大幅增加是炒房客最大的后盾。

天津是后知后覺(jué)的，先夸下�？冢�但是被30萬(wàn)人嚇壞了，之后的細(xì)則留了一手，來(lái)工作的人才能落戶(hù)。臉面是次要的，利益才是真，畢竟上面在盯著呢，要是再被約談，那可就不好辦了。

政策跌跌撞撞，自顧都不暇，首套房剛需似乎的確沒(méi)那么重要了。

一、這兩個(gè)城市值得點(diǎn)贊

不過(guò)在這里，我們?nèi)匀唤o這兩個(gè)城市點(diǎn)個(gè)贊。

第一個(gè)城市是成都。

昨天我們專(zhuān)門(mén)寫(xiě)過(guò)關(guān)于成都的文章了，有興趣的朋友可以回去翻翻看。

成都通過(guò)5月份的調(diào)控遏制住了炒房客比例。更重要的是，成都大幅增加了供應(yīng)，僅6月份預(yù)計(jì)有70個(gè)項(xiàng)目上市，320萬(wàn)平米，萬(wàn)人搖號(hào)只是個(gè)別項(xiàng)目，整體已經(jīng)不存在了。

供應(yīng)的迅速增加，成都的炒房客恐怕要慌了。

不過(guò)已經(jīng)有部分炒房客打算先撤了。如果你關(guān)注過(guò)二手房掛牌量，你會(huì)發(fā)現(xiàn)從元旦開(kāi)始，掛牌量迅速攀升，從18000套到目前的70000套 左右。

不多說(shuō)，成都樓市未來(lái)會(huì)越來(lái)越利好剛需。

第二個(gè)城市是武漢。

6月份開(kāi)始，武漢將首套房剛需優(yōu)先選房的比例從40%提高到60%。

武漢今年一季度明確單價(jià)18000元以下的項(xiàng)目，面積120平米以下房子要?jiǎng)澇?0%的房子給首套房剛需，現(xiàn)在該比例升級(jí)到60%，還是值得鼓勵(lì)的。

當(dāng)然更關(guān)鍵的其實(shí)在供應(yīng)。數(shù)據(jù)顯示，武漢2018年預(yù)計(jì)新增住房供應(yīng)3388萬(wàn)平米，同比增加48%。下半年武漢購(gòu)房難的問(wèn)題將明顯得到緩解，在政策加持之下，首套房剛需肯定會(huì)更舒服。

數(shù)據(jù)顯示，2017隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，開(kāi)發(fā)進(jìn)度加快，全年新開(kāi)工面積2975.4萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)4.6%。結(jié)合銷(xiāo)售面積對(duì)比來(lái)看，已經(jīng)結(jié)束2015年-2016年新開(kāi)工面積小于銷(xiāo)售面積表明供不應(yīng)求的狀態(tài)，說(shuō)明2017新建商品房新開(kāi)工面積再度超過(guò)銷(xiāo)售面積 2018年供求正在趨于均衡。

這些二線(xiàn)城市調(diào)控在上半年遭遇挫折，下半年拿出了足夠的誠(chéng)意幫助首套房剛需買(mǎi)房。新房限價(jià)的情況下，至少買(mǎi)到房的概率會(huì)大一點(diǎn)。

二、我的擔(dān)心

當(dāng)然，點(diǎn)贊之余，我們還是有點(diǎn)擔(dān)心的。治標(biāo)不管用，治本能抗住多久？

我的擔(dān)心來(lái)自于三點(diǎn)。

一是以往的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，變數(shù)太多了，很多好措施一遇到硬骨頭往往就不再堅(jiān)持。最典型的是住房供應(yīng)的善變。從廉租房到兩限房，到經(jīng)適房，再到共有產(chǎn)權(quán)房。這么多房子搞出來(lái)，倒像是和開(kāi)發(fā)商玩PK，沒(méi)能真正幫助到剛需。

一是目前政策依舊在鼓勵(lì)購(gòu)房。沒(méi)有多少需求轉(zhuǎn)移至租房市場(chǎng)，旺盛的居住需求持續(xù)截留在購(gòu)房市場(chǎng)。這給地方持續(xù)大幅供應(yīng)提出了極高要求。

二是租購(gòu)并舉是根本，這是上面提出的。如果繼續(xù)地方持續(xù)幫助購(gòu)房，租房豈不是持續(xù)短板下去？這些城市人口流入量可是非常大的，如果租房市場(chǎng)持續(xù)短板，長(zhǎng)效機(jī)制會(huì)很尷尬。因它明確了以市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主，市場(chǎng)調(diào)節(jié)的根本是在房?jī)r(jià)過(guò)熱的時(shí)候，需求轉(zhuǎn)移至租房市場(chǎng)，以平衡供需。如果要增加租房供應(yīng)，那么購(gòu)房供應(yīng)還能繼續(xù)維持多久？

大幅增加供應(yīng)，我只能說(shuō)，未來(lái)半年到一年時(shí)候，打算買(mǎi)房的首套房剛需境況要比之前好一點(diǎn)，把握住吧。