近日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，鼓勵(lì)專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化。優(yōu)先支持大中城市、雄安新區(qū)等國(guó)家政策重點(diǎn)支持區(qū)域、利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市的住房租賃項(xiàng)目及國(guó)家政策鼓勵(lì)的其他租賃項(xiàng)目開展資產(chǎn)證券化。

《通知》指出，重點(diǎn)支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，積極推動(dòng)多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，試點(diǎn)發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。

租房市場(chǎng)升溫拉動(dòng)金融需求

在通知發(fā)布當(dāng)天，由華泰證券資管擔(dān)綱管理人的華泰佳越—中南寓見資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃(簡(jiǎn)稱“中南菩悅浦寓類REITs”)獲深交所評(píng)審?fù)ㄟ^，成為國(guó)內(nèi)首單由專業(yè)化機(jī)構(gòu)托管的長(zhǎng)租公寓類REITs。中南菩悅浦寓類REITs物業(yè)資產(chǎn)為浦寓集中式公寓，位于上海虹橋商務(wù)區(qū)輻射板塊，由中南菩悅投資并持有，通過集中化、規(guī)模化運(yùn)營(yíng)，提升租賃住房品質(zhì)，滿足了居民多層次居住需求。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中南菩悅浦寓類REITs的順利通過，對(duì)加快推進(jìn)租賃住房市場(chǎng)建設(shè)具有非常積極的示范效應(yīng)。

相關(guān)研究員表示，對(duì)于住房租賃市場(chǎng)整體而言，仍需要更加全面、系統(tǒng)的長(zhǎng)期資金融通渠道。從長(zhǎng)期來看，建議加快房地產(chǎn)投資信托(REITs)立法，建立中國(guó)的房地產(chǎn)投資信托市場(chǎng)。

中南菩悅浦寓類REITs的成功發(fā)行背后，是多地租房市場(chǎng)的明顯升溫。有關(guān)研究院近日發(fā)布的《2018年一季度住房租賃市場(chǎng)報(bào)告》便顯示，多地租房市場(chǎng)3月出現(xiàn)明顯升溫。對(duì)比春節(jié)前半個(gè)月(1月31日-2月14日)，春節(jié)假期結(jié)束后的半個(gè)月內(nèi)，北京、上海、廣州、深圳的租房需求分別增長(zhǎng)了179%、188%、253%和283%。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰在某論壇上透露，2017年我國(guó)住房租賃市場(chǎng)租金規(guī)模約為1.3萬億元。

房地產(chǎn)相關(guān)研究院也發(fā)布報(bào)告稱，未來十年房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模增量空間將達(dá)到3萬億元。

房地產(chǎn)投資信托發(fā)行回暖

在住房租賃市場(chǎng)回暖的同時(shí)，房地產(chǎn)信托基金的發(fā)行也同步出現(xiàn)回暖。用益信托數(shù)據(jù)顯示，今年3月，發(fā)行市場(chǎng)上產(chǎn)品資金運(yùn)用領(lǐng)域方面，投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的產(chǎn)品為250個(gè)，較上月增加116個(gè)，占比上升2.43個(gè)百分點(diǎn);募集規(guī)模方面，3月房地產(chǎn)信托募集規(guī)模為675.34億元，較上月401.15億元環(huán)比增加近七成。

同時(shí)，今年4月以來，多款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品募集金額明顯比以往要多。比如，4月發(fā)起設(shè)立的中融信托“融筑198號(hào)集合資金信托計(jì)劃(A類)”，計(jì)劃募集規(guī)模為34.5億元，遠(yuǎn)超過以往的同類產(chǎn)品。

根據(jù)公開信息，截至2018年4月25日，深交所已通過7單住房租賃資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，擬發(fā)行金額253.5億元。

戴德梁行與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)金融專業(yè)委員會(huì)發(fā)布的亞洲房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)研究報(bào)告顯示，截至2017年第二季度，亞洲市場(chǎng)上活躍的REITs共計(jì)142支，總市值達(dá)1989億美元，其中中國(guó)香港、新加坡、日本三地REITs市值合計(jì)占比達(dá)94.1%，僅日本一國(guó)占比過半。

自2014年首單權(quán)益型類REITs中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃成功發(fā)行以來，國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場(chǎng)蓬勃發(fā)展。尤其是2017年，僅前10個(gè)月成功發(fā)行的產(chǎn)品在數(shù)量以及規(guī)模上就已超過前三年總和。截至2017年10月，國(guó)內(nèi)已成功發(fā)行商業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品共計(jì)43單，總發(fā)行規(guī)模1262.2億元。

該報(bào)告認(rèn)為，單純從資產(chǎn)質(zhì)量的角度來看，國(guó)內(nèi)已經(jīng)具備發(fā)行公募REITs的資產(chǎn)儲(chǔ)備。

（名詞解釋：房地產(chǎn)投資信托基金——房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)以信托方式組成而主要投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目(至少占基金資產(chǎn)總值的75%)的集體投資計(jì)劃，旨在為投資者提供來自房地產(chǎn)項(xiàng)目，例如：購物中心、寫字樓、酒店等的定期租金收入的回報(bào)。）