來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)（china-crb） 作者：李燕星

4月22日之后的幾天，海南省住建廳房產(chǎn)處的電話被打爆了。

“要有耐心。” 海南省住建廳工作人員對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者說(shuō)，“全國(guó)各地的人都在向房產(chǎn)處咨詢政策”。

買方在關(guān)心政策與自己的購(gòu)買可能性。賣方旋即進(jìn)入政策觀望時(shí)刻，一位銷售代理顧問(wèn)告訴記者，“實(shí)在沒(méi)有辦法，再等等看吧”，這是海南幾乎所有房產(chǎn)銷售代理顧問(wèn)這兩天對(duì)購(gòu)房者說(shuō)得最為頻繁的一句話。

外地人在海南購(gòu)買住宅的機(jī)會(huì)幾近封停，未放棄機(jī)會(huì)留在海南的人們選擇轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪，還有一些人群流向了隔海相望的北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)城市北海、徐聞和湛江，更遠(yuǎn)的則選擇惠州與西雙版納。

第一天：封盤漲價(jià)排卡蓄客

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)，從2017年4月14日至今的一年時(shí)間里，海南出臺(tái)了超過(guò)25項(xiàng)樓市調(diào)控政策。最初，海南還只是限制外地人購(gòu)買第二套新房。

從百度指數(shù)來(lái)看，最開始的這輪調(diào)控并無(wú)掀起太大波瀾，只不過(guò)以北京和海口為主的城市人群對(duì)“政策”的搜索逐漸多了起來(lái)。

隨著瓊海、�？凇⑷齺�、五指山、保亭、瓊中、白沙限購(gòu)政策升級(jí)，外地人開始關(guān)注不限購(gòu)區(qū)域，開發(fā)商則開始關(guān)注限購(gòu)區(qū)域的殘留機(jī)會(huì)。習(xí)慣了在政策無(wú)覆蓋之處窺伺機(jī)會(huì)的開發(fā)商，2018年4月22日的這一次全域限購(gòu)對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，意味著機(jī)會(huì)被壓縮但并非完全封堵得沒(méi)有余地。

在海口、三亞等已實(shí)行限購(gòu)區(qū)域，外地人購(gòu)房門檻提高至個(gè)人所得稅和社保證明至少60個(gè)月。在此之前，針對(duì)限購(gòu)范圍內(nèi)的住宅，開發(fā)商的做法是與購(gòu)房者簽訂一份蓋有企業(yè)公章的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，協(xié)議期限為2年也就是購(gòu)房者繳齊社保和個(gè)稅的時(shí)間，然后再簽訂買賣合同。盡管冒著不能在房管局備案甚至其他未知風(fēng)險(xiǎn)，還是有購(gòu)房者愿意博一把。

顯然，此次60個(gè)月至少5年的社保和個(gè)稅門檻，拉長(zhǎng)了購(gòu)房者風(fēng)險(xiǎn)周期，且明文規(guī)定非海南省戶籍居民家庭不得通過(guò)補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買住房。一時(shí)間，這種緩沖戰(zhàn)術(shù)遇冷。全域限購(gòu)第一天，開發(fā)商開始兜售40年產(chǎn)權(quán)的公寓和商鋪，以及部分以租代售的公寓項(xiàng)目。在三亞，40年產(chǎn)權(quán)別墅項(xiàng)目受到房產(chǎn)代理商熱捧。

在文昌等此前未限購(gòu)區(qū)域，不少住宅封盤，宣布售罄。一名當(dāng)?shù)亻_發(fā)商表示，“全省調(diào)控政策剛剛出來(lái)，大家還沒(méi)有辦法應(yīng)對(duì)。一個(gè)要等文昌這邊具體政策出臺(tái)再想辦法，另一個(gè)個(gè)別樓盤正在排卡蓄客，費(fèi)用1萬(wàn)元，等到合適的時(shí)機(jī)再推盤。”

第二天：持營(yíng)業(yè)執(zhí)照就可買房？

選擇退而求其次買公寓項(xiàng)目的人們還沉浸在最后一點(diǎn)僥幸當(dāng)中，結(jié)果在全域限購(gòu)的第二天，含有住宅性質(zhì)的公寓也被禁止交易。其實(shí)早在今年1月12日，海南省就全面停止辦理產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批。

�？谑袀�(gè)別開發(fā)商又開始鉆新空子，購(gòu)房者收到開發(fā)商與房產(chǎn)銷售代理方面的信息是，首先，別墅可以買，另外，外地人持營(yíng)業(yè)執(zhí)照可以直接買房，不受任何限購(gòu)政策影響，但房屋產(chǎn)權(quán)屬于企業(yè)法人所有，這種操作方式目前可以，但是最近海南政策出臺(tái)密集，開發(fā)商對(duì)外說(shuō)辭是，過(guò)幾天就不好說(shuō)了。

對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者向海南省政府與�？谑姓�府求證，其工作人員回復(fù)稱，“只有在海南省內(nèi)注冊(cè)的企業(yè)才可以直接買房。”

不過(guò)，有�？谑蟹康禺a(chǎn)相關(guān)人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“目前外地人持外地企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照買房的行為尚可操作，但是稅率比較高，而且政府也在防止炒房者為了買房在海南注冊(cè)空殼公司的行為。”

對(duì)于政府與市場(chǎng)人士?jī)煞N不同的說(shuō)法，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者向海南省住建廳求證，無(wú)奈電話線路繁忙，截至發(fā)稿之前記者的提問(wèn)已經(jīng)受理，但尚未回復(fù)。住建廳工作人員稱：“房產(chǎn)處電話要耐心地打，現(xiàn)在全國(guó)各地的人都在打”。

出路：買不到房的人轉(zhuǎn)移“吃窩邊草”

一位房地產(chǎn)人士在朋友圈將此次限購(gòu)稱為“海南地產(chǎn)難民潮”。海南限購(gòu)，買不到房子的人又去了哪兒？答案是徐聞、北海、云南等地。就在3月31日海南省住建廳發(fā)布《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)工作的通知》，海南限購(gòu)政策升級(jí)以后，北海和徐聞的銷售代理接到了比往常更多的咨詢電話。

與海南遙遙相望的徐聞?wù)剂说乩韮?yōu)勢(shì)，而北海的限購(gòu)政策較海南寬松許多。

在徐聞，住宅價(jià)格今年年初至今連續(xù)增長(zhǎng)，4月份新房均價(jià)6783元/平方米，同比上漲6.3%，二手房均價(jià)5460元，同比上漲3.5%。在北海，住宅價(jià)格今年以來(lái)也持續(xù)增長(zhǎng)，4月份新房均價(jià)7100元/平方米，同比上漲5.5%，二手房均價(jià)5904元/平方米，同比上漲4.2%。需求增長(zhǎng)，北海地區(qū)即將開盤的某全國(guó)三強(qiáng)房企，在海南這一波限購(gòu)后迎來(lái)許多徘徊于海南和北海的客戶，開發(fā)商的要求是必須全款購(gòu)房。

一位房地產(chǎn)人士作出這樣的蝴蝶效應(yīng)般預(yù)測(cè)，海南限購(gòu)后，陽(yáng)江、惠州、徐聞、湛江、北海、西雙版納等地區(qū)或許會(huì)出現(xiàn)大量的地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)與從業(yè)人員。