近日，全國(guó)首個(gè)企業(yè)自持租賃房項(xiàng)目“萬(wàn)科翡翠書(shū)院”進(jìn)入預(yù)租階段，卻因高昂的租金（90平方米三居室的月租金約為1.5萬(wàn)-1.8萬(wàn)元，180平方米的四居室月租金約3萬(wàn)-4萬(wàn)元）成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。支持者認(rèn)為，高租金由高成本推動(dòng)，且市場(chǎng)不乏此類(lèi)需求；反對(duì)者則指出，這是非理性拿地的后果，項(xiàng)目盈利困難重重。不同于純粹的租賃地塊，該項(xiàng)目是銷(xiāo)售型地塊被競(jìng)至100%自持的結(jié)果，因此不但價(jià)格高昂，也難以享受到運(yùn)營(yíng)租賃項(xiàng)目的稅費(fèi)優(yōu)惠。分析人士認(rèn)為，作為房企首個(gè)自持租賃項(xiàng)目的“吃螃蟹者”，定位高端租賃、引入基金，都包含著萬(wàn)科對(duì)租賃項(xiàng)目商業(yè)模式的探索。無(wú)論成敗與否，對(duì)行業(yè)的借鑒意義仍然重大。

租賃時(shí)代的到來(lái)是大勢(shì)所趨，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租占主流將成為主要特征。但目前為止，無(wú)論房企、經(jīng)紀(jì)公司，還是社會(huì)化機(jī)構(gòu)，都未探索出可持續(xù)的盈利模式。優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)都十分明顯的房地產(chǎn)企業(yè)，如何在該市場(chǎng)取得突破，仍然是一項(xiàng)重要課題。

布局步伐放緩

由于歷史原因，經(jīng)紀(jì)公司是租賃行業(yè)最有經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)營(yíng)者，資產(chǎn)輕、管理效率高、運(yùn)營(yíng)模式成熟是其主要特點(diǎn)。近年來(lái)，鏈家、我愛(ài)我家等大型經(jīng)紀(jì)公司都成立了長(zhǎng)租公寓部門(mén)，并推出了較為成熟的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品。

側(cè)重新房銷(xiāo)售代理的世聯(lián)行(002285,股吧)，也推出了長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品。魔方公寓、U+公寓、蛋殼公寓等機(jī)構(gòu)，是租賃市場(chǎng)的另一支力量。這類(lèi)機(jī)構(gòu)數(shù)量眾多，并受到資本青睞，一些企業(yè)還實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張。但由于運(yùn)營(yíng)能力參差不齊，淘汰率也相對(duì)較高。

房地產(chǎn)企業(yè)是不折不扣的“后來(lái)者”。目前，萬(wàn)科、龍湖、招商、碧桂園等大型房企均推出了長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，但起步都相對(duì)較晚。房企的優(yōu)勢(shì)在于資金雄厚、房源充裕，容易實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，但運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)被認(rèn)為是短板。

在多數(shù)研究機(jī)構(gòu)看來(lái)，這也是當(dāng)前租賃市場(chǎng)最主要的三類(lèi)機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)者。根據(jù)各地官方文件，未來(lái)還可能有政府機(jī)構(gòu)加入其中，“分食”這一市場(chǎng)。

鏈家研究院于2016年末發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告指出，預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬(wàn)億元增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元，到2030年將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億元�，F(xiàn)階段，對(duì)租賃市場(chǎng)的布局仍屬于“跑馬圈地”。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，盡管擴(kuò)張能力強(qiáng)，但截至目前，除極少數(shù)案例外，絕大多數(shù)房企采用合作（如陽(yáng)光城(000671,股吧)和寓見(jiàn)公寓）或輕資產(chǎn)的方式運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓。

“輕資產(chǎn)”，意味著開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目持有方或經(jīng)營(yíng)方簽訂長(zhǎng)期房屋租賃合同，然后進(jìn)行裝修改造及運(yùn)營(yíng)管理。與之相對(duì)的“重資產(chǎn)”，則指通過(guò)收購(gòu)獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)或長(zhǎng)期使用權(quán)，然后進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。

即使各地已經(jīng)推出成本相對(duì)“低廉”的租賃用地，房企拿地積極性似乎仍然不高。自2017年7月至2018年1月，上海累計(jì)出讓7批次、29幅租賃住房用地，平均起始樓面價(jià)6600元/平方米左右，遠(yuǎn)低于周邊商品房樓板價(jià)。但這些土地多被國(guó)企獲得，且多以底價(jià)成交。

北京某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，過(guò)去一年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售向好，但融資政策在不斷收緊。因此，在商業(yè)模式不甚明朗的情況下，房企對(duì)新業(yè)務(wù)慎重布局，也是情理之中。

他還透露，根據(jù)該企業(yè)委托相關(guān)機(jī)構(gòu)的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)在一些熱點(diǎn)一二線城市，租賃房源供應(yīng)已出現(xiàn)區(qū)域性、階段性過(guò)剩，暫時(shí)不利于重倉(cāng)布局。