十天前，地產(chǎn)界“老司機”孫宏斌還在告誡他的開發(fā)商朋友，不要低估這次樓市調(diào)控的嚴(yán)峻性，“再怎么重視都不為過”。

一語成讖。11月28日晚間，天津突然祭出被稱作“史上最嚴(yán)”調(diào)控重拳。沒有最嚴(yán)，只有更嚴(yán)。上海也在當(dāng)晚大幅提高房貸門檻，秒殺與其同段位的京、滬、深等一線城市。

這已是今年以來的第三輪樓市調(diào)控。前兩輪暫時扼殺住部分熱點城市房價的瘋漲，但資金還在大量涌入房地產(chǎn)市場，10月房貸占當(dāng)月新增貸款比例高達75%，環(huán)比還在增加。這被市場解讀為，國慶前后的第二輪樓市調(diào)控并未重創(chuàng)房地產(chǎn)市場。

樓市的泡沫還在積聚。10月底的政治局會議時隔三個月再次提到“抑制資產(chǎn)泡沫”，樓市調(diào)控也在不斷升級，第三輪調(diào)控手段放在了貨幣信貸的收緊上。錢雖然緊了，但地產(chǎn)商卻還在冒險拿地。

問題又來了，這一切能否奏效？

調(diào)控，一波接一波

風(fēng)雨欲來，已有征兆。

11月中上旬，杭州、武漢、深圳、成都等部分熱點城市進一步升級樓市調(diào)控政策。10日杭州提高購房首付比例，15日武漢加強限購限貸，深圳提高公積金貸款首付比例，17日成都重啟限購。

“這次宏觀調(diào)控的力度超過每一次，是自上而下、目標(biāo)管理的。”11月23日，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在“中國不動產(chǎn)金融年會·2016”上說，“我覺得很多開發(fā)商朋友還沒有認(rèn)識到這次調(diào)控的嚴(yán)峻性，再怎么重視這次的宏觀調(diào)控都不為過。”

11月28日，天津發(fā)布房貸新規(guī)，對非當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭，在市�?nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購買首套住房的，貸款最低首付款比例為40%；戶籍居民購房，則最低首付比例為30%。這是天津“史上最嚴(yán)”樓市政策。

比天津更嚴(yán)的，是上海。同一天出臺的上海樓市新政，規(guī)定自2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業(yè)貸款的，首付款比例不低于35%。在上海已擁有1套住房的，或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業(yè)貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

這已經(jīng)是政府今年祭出的第三輪樓市調(diào)控政策。第一次調(diào)控從3月開始，以上海、深圳為首，清查“首付貸”等維護市場秩序的工作展開，北京也隨后跟進。從9月末至10月初，全國20多個城市密集出臺調(diào)控措施，可算作第二輪調(diào)控。

中原地產(chǎn)專業(yè)分析師張大偉認(rèn)為，“十一”假期前后的第二輪樓市調(diào)控措施主要集中在限購、限貸、提升公積金門檻、嚴(yán)控土地交易、調(diào)節(jié)土地供給、加強市場管理等諸多方面。

“與前兩輪的調(diào)控風(fēng)暴主要影響投資需求不同，第三輪的調(diào)控加碼是全面約束改善需求，并在銀行端發(fā)力，預(yù)計影響較大。”張大偉以上海為例，上海也在第一輪調(diào)控中出臺了樓市新政，但內(nèi)容主要偏向于行政手段和市場管理。

而此番新政加入貨幣政策，提高了購房貸款首付比例，這使得上海樓市調(diào)控的力度再上一個臺階，達到了與北京、深圳同段位的水平。

樓市調(diào)控還在不斷升級。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉預(yù)計，未來一些未達到調(diào)控預(yù)期的城市加碼調(diào)控將成大概率事件。而坊間亦有消息稱，北京部分商業(yè)銀行將執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策。有媒體報道，在此之前，北京部分銀行已悄然提高了首付比例。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，11月以來，已有超過10個城市在上月的基礎(chǔ)上出臺了樓市調(diào)控新政。從9月30日的第二輪調(diào)控開始，短短兩個月時間，已經(jīng)有24個城市出臺了50多項樓市調(diào)控措施。

流動性，越擰越緊

調(diào)控不斷加碼，成效開始顯現(xiàn)。

受第二輪樓市調(diào)控影響，15個一線和熱點二線城市10月下半月的新建商品住宅價格變動情況已經(jīng)發(fā)生積極變化，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，與10月上半月比，10月下半月新建商品住宅價格除深圳和成都2個城市繼續(xù)下降外，北京、天津、上海、廈門和鄭州等5個城市也由升轉(zhuǎn)降，降幅在0.1至0.4個百分點之間；廣州新建商品住宅價格環(huán)比持平；其余7個城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅進一步回落，回落幅度在0.4至3.3個百分點之間。

民生證券分析師指出，一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調(diào)控政策以來，房價過快上漲勢頭得到遏制，房價走勢明顯趨穩(wěn)。該分析師預(yù)計，隨著熱點城市限購限貸政策進一步升級，新房銷售將持續(xù)低迷。

進入11月，多數(shù)熱點城市周成交量在限購限貸政策出臺后，出現(xiàn)了比較明顯的下滑。中原地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，11月第4周，各地新房成交量下滑，且絕對值為“十一”調(diào)控潮以來的單周最低位。

流動性也在收緊。一位保險資產(chǎn)公司人士告訴《華夏時報（公眾號：chinatimes）》記者，“今年上半年是錢最寬松的一個階段。雖然從8月底開始，每個月月底都會錢緊，但還只是月底幾天，而從11月下半月開始，明顯可以感受到市場上一直錢很緊。”