9月30日起，已經(jīng)有9個(gè)城市相繼出臺(tái)了限購(gòu)政策，它們分別是北京、天津、蘇州、鄭州、成都、無(wú)錫、濟(jì)南、武漢、合肥等。

10月2日上午，武漢也公布了最新的限購(gòu)政策，本地人限三套房，外地人限兩套房。不過(guò)這個(gè)時(shí)間點(diǎn)選的倒是不錯(cuò)，趕在國(guó)慶，大家都跑出去了，民政局放假了。限購(gòu)不至于導(dǎo)致民眾突擊購(gòu)房，確保了當(dāng)?shù)貥鞘械钠椒�(wěn)。

多數(shù)城市主要措施給假離婚留出了操作空間，十一過(guò)后，各地民政局是否會(huì)出現(xiàn)一波離婚潮要看民眾對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期是否被扭轉(zhuǎn)，畢竟本輪多城市聯(lián)合限購(gòu)，試圖改變民眾對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期的意圖十分明顯。不過(guò)在筆者看來(lái)，本輪限購(gòu)很重要的一個(gè)目的是給各城市降溫，所謂降溫，是指房?jī)r(jià)要慢點(diǎn)漲。

慢點(diǎn)漲有兩個(gè)好處，其一，剛需或許還能看到買房的希望，畢竟現(xiàn)在首套房首付比例基本沒(méi)有變化；其二，投資需求還有逐利空間，但在全面限購(gòu)的情況下，利潤(rùn)空間有可能在未來(lái)被大幅壓縮，好處是投資需求趨于穩(wěn)定，且不至于大幅杠桿入市和迅速撤離樓市。

三年的小周期再次應(yīng)驗(yàn)

上兩輪房地產(chǎn)小周期分別在2011年，2014年達(dá)到頂峰，此輪限購(gòu)后，房?jī)r(jià)有望在2017年達(dá)到頂點(diǎn)。分析人士認(rèn)為，此輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)在今年第四季度正式啟動(dòng)，市場(chǎng)拐點(diǎn)會(huì)在2017年正式出現(xiàn)，到時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)階段性的“量?jī)r(jià)齊跌”。但專家同時(shí)也認(rèn)為，此次調(diào)控并不會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下跌，市場(chǎng)真正的的拐點(diǎn)仍然看不到。唯一可以肯定的是，市場(chǎng)已經(jīng)有去庫(kù)存之處的全面寬松轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲�的因地制宜�?/p>

能否借助三年小周期來(lái)扭轉(zhuǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的被動(dòng)局面，十分重要。

分城施策進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期？

“分城施策”最早在2015年兩會(huì)上由總理提出，原話是這樣的：

房地產(chǎn)市場(chǎng)有其自身的規(guī)律，中國(guó)國(guó)土面積遼闊，有特大城市和中小城市、小城鎮(zhèn)，情況各異，所以我們要求強(qiáng)化地方政府合理調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的責(zé)任，因地制宜，分城施策。

隨后啟動(dòng)的去庫(kù)存，圍繞了降準(zhǔn)降息和分城施策兩條線了。全面寬松，各城市根據(jù)現(xiàn)有庫(kù)存量制定適合本城市的去庫(kù)存政策。

但從執(zhí)行效果來(lái)看，各地去庫(kù)存出現(xiàn)了明顯的問(wèn)題，熱門城市沒(méi)有根據(jù)庫(kù)存量出臺(tái)相應(yīng)穩(wěn)樓市政策，而去庫(kù)存高企的城市則沒(méi)有拿出應(yīng)有的誠(chéng)意，特別是在貨幣化安置和農(nóng)民進(jìn)城買房方面。

此次一線城市和強(qiáng)二線城市重啟限購(gòu)，使得分城施策真正得以生效，畢竟資金和人氣集中在這些城市，穩(wěn)定供需和房?jī)r(jià)十分重要。專家預(yù)期，為了防止資金在各城市之間非理性流動(dòng)，會(huì)有更多城市加入限購(gòu)陣營(yíng)。

接下來(lái)關(guān)注的是，尚未真正啟動(dòng)去庫(kù)存的三四線城市是否會(huì)有更具誘惑力的政策出臺(tái)，畢竟農(nóng)民進(jìn)城需求仍然存在，但首付和信貸壓力并沒(méi)有減輕。