對于監(jiān)管層重點關(guān)注的三、四線城市房地產(chǎn)發(fā)債項目，有券商人士表示其公司已不受理。而一些評級較低的房企發(fā)行私募債也將暫緩。

“房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管全線收緊是大勢所趨。公司內(nèi)部已明確，目前不受理三、四線城市房地產(chǎn)發(fā)債項目。”9月14日，華南一家中型券商債券融資部負(fù)責(zé)人對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示。“上周，公司分管公司債券業(yè)務(wù)的副總經(jīng)理去北京參加了培訓(xùn)，我們已傳達(dá)了會議精神。從我們得到的消息來看，一些評級較低的房企發(fā)行私募債也將被暫緩，特別是民營企業(yè)。”

上述負(fù)責(zé)人所稱培訓(xùn)指的是，9月8日中證協(xié)在京舉辦的《證券經(jīng)營機構(gòu)公司債業(yè)務(wù)高級管理人員》培訓(xùn)會。

會上監(jiān)管部門人士強調(diào)，未來將重點關(guān)注“房地產(chǎn)、市政建設(shè)、產(chǎn)能過剩”等行業(yè)公司債券發(fā)行情況。以房地產(chǎn)行業(yè)為例，將關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)三、四線城市項目的銷售情況及去化情況、土地儲備情況信息披露，募集資金用途和規(guī)模合理性核查。

當(dāng)天，廣州一家上市房企負(fù)責(zé)人也對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者確認(rèn)，三、四線城市房產(chǎn)項目融資將收緊，但他表示目前還沒有具體細(xì)則下發(fā)。

此前，證監(jiān)會在7月末舉行的保薦機構(gòu)專題培訓(xùn)會議上也指出，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。而此次再次關(guān)注房企公司債項目，可以看出，監(jiān)管層對于房市監(jiān)管政策已進一步升級。

債務(wù)融資收緊

“自公司債新政執(zhí)行以來，公司債發(fā)行火爆，其中地產(chǎn)公司債發(fā)行量占比過半。監(jiān)管政策升級表明，監(jiān)管層對房企公司債發(fā)行額激增下所積累的違約風(fēng)險的擔(dān)憂。”上述華南中型券商債券融資部負(fù)責(zé)人直言。“2015年至今參與過地王項目的企業(yè)都發(fā)行了一定規(guī)模的公司債，部分企業(yè)的整體有息負(fù)債中，公司債占比頗高，且部分企業(yè)在獲取公司債融資后，并未形成有效投資。”

該負(fù)責(zé)人表示，雖然發(fā)行規(guī)定并未限制公司債具體用途，但某些房企的資金應(yīng)用偏離了公司債初衷，由此帶來了監(jiān)管層對于房地產(chǎn)公司債的監(jiān)管關(guān)注。

2015年1月證監(jiān)會發(fā)布《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》后，帶來了房企融資結(jié)構(gòu)的巨大改變。上述負(fù)責(zé)人稱，相較舊辦法來講，公司債新規(guī)發(fā)行方式、期限靈活多樣，包含非公開、公開發(fā)行，期限也可自主選擇；募資用途靈活，新公司債募集資金并無明確的項目限制，發(fā)行公司可靈活調(diào)用；發(fā)行門檻亦大幅降低，非上市公司也具備發(fā)行公司債的資格。

此外，融資成本也大幅降低。公司債發(fā)行利率持續(xù)下移，從2014年初最高的8%降至目前接近4%的水平。

中信建投一份研究報告表明，截至今年7月，房企年內(nèi)已累計發(fā)行債券5760億元，遠(yuǎn)超越去年全年水平。自2014年至2016年7月，房企發(fā)行公司債占房企債權(quán)融資的79%，全部公司債之比高達(dá)35%。

另據(jù)Wind統(tǒng)計，8月公司債發(fā)行量為1860億元，同比大幅增加48%。而房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行規(guī)模仍列榜首，發(fā)行規(guī)模達(dá)586億元，占比32%。可見，今年前8月房企發(fā)債規(guī)模已高達(dá)6346億元，較去年一年超出2044億元，增幅近五成。

“此次房企再融資審核全面收緊釋放了房企資金面調(diào)整的重要訊號，地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)融資收緊將在未來幾個月持續(xù)體現(xiàn)。”該負(fù)責(zé)人表示。

東北證券分析師劉立喜表示，房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)債券到期時間集中在 2018-2022 年之間，這五年間到期債券面額占總發(fā)行量的 77.2%。即 2015年發(fā)債高峰期所發(fā)行的大部分債券在 3-8 年后面臨較大的償付壓力。

私募債發(fā)行或受沖擊

21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者了解到，一些評級較低的房企發(fā)行私募債也將被暫緩，特別是民營企業(yè)。

“私募債只需取得交易所或機構(gòu)間報價系統(tǒng)掛牌準(zhǔn)讓無異議函，并在發(fā)行完成后五個工作日內(nèi)向證券業(yè)協(xié)會備案即可，發(fā)行也很靈活。”前述華南中型券商債券融資部負(fù)責(zé)人表示。

不過，目前已獲備案的房企私募債發(fā)行和交易還未受到影響。

記者注意到，9月19日即將在深交所綜合協(xié)議交易平臺進行轉(zhuǎn)讓的“16渝地債”，發(fā)行主體為重慶市地產(chǎn)集團有限公司，其2016年私募債發(fā)行總額10億元，債券期限3年，票面利率僅為3.8%。

此外，中弘控股（000979.SZ）私募債發(fā)行在獲得深交所備案的情況下，分成三次發(fā)行。

首期5億元私募債已于1月29日發(fā)行完成；第二期8億元非公開公司債券已于7月4日發(fā)行完成。9月13日，公司第三期擬非公開發(fā)行公司債券17億元。

對此，中弘控股證券部人士回應(yīng)稱，因為公司私募債發(fā)行備案在先，只不過是分期發(fā)行，暫時沒受到監(jiān)管新規(guī)影響。“估計后續(xù)應(yīng)該會出臺進一步的細(xì)則，公司暫時沒有收到其他信息。私募債發(fā)行工作將繼續(xù)推進。”

事實上，在監(jiān)管趨嚴(yán)的態(tài)勢下，已有房企下調(diào)了私募債發(fā)行規(guī)模。

8月23日，華發(fā)股份（600325.SH）公告稱，公司非公開發(fā)行的公司債券本金總額從原來的不超過50億元（含50億元）調(diào)減至不超過20億（含20億元）。

上述華南中型券商債券融資部負(fù)責(zé)人直言，低評級資質(zhì)較差類平臺尤其是私募品種的收緊有利于防范市場風(fēng)險。統(tǒng)計表明，私募債發(fā)行主體評級以AA級為主，占比57.64%，AA+和AAA級次之，占比分別為31.09%和7.11%。