在房?jī)r(jià)上漲的東部熱點(diǎn)城市出臺(tái)限制性政策的背景下，房地產(chǎn)熱漸向西部中心城市蔓延。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成都市高新區(qū)1-9月的房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅達(dá)到23.19%，而大成都范圍的同期房?jī)r(jià)漲幅亦超過10%。

長(zhǎng)期觀察成都房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐認(rèn)為，未來樓市政策的一個(gè)重要看點(diǎn)就是如何落實(shí)差別化的調(diào)控政策。預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市在未來存在很強(qiáng)的調(diào)控預(yù)期，如出臺(tái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策。而在一些庫存壓力依然很大的城市，也存在可能繼續(xù)維持寬松的樓市政策甚至進(jìn)一步加強(qiáng)刺激。

房?jī)r(jià)指數(shù)呈現(xiàn)逐月上漲態(tài)勢(shì)

從成都房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)看，今年年初，屬于成都主城區(qū)范圍的成華區(qū)和金牛區(qū)的整體價(jià)格還在1萬以內(nèi)，而到了8月，成都市主城區(qū)整體房?jī)r(jià)已經(jīng)全部上萬。其中成都高新區(qū)和青羊區(qū)的整體價(jià)格上漲超過2000元/㎡。

土地咨詢研究平臺(tái)“銳理數(shù)據(jù)”統(tǒng)計(jì)顯示，2016年1-9月，成都主城區(qū)范圍的房?jī)r(jià)漲幅為14.83%，而各個(gè)轄區(qū)受資金追捧程度出現(xiàn)較大分化。

其中，價(jià)格變化最小的為成都市錦江區(qū)，其1-9月的漲幅僅0.49%，排名第二的金牛區(qū)漲幅為1.84%。而成華區(qū)、青羊區(qū)、武侯區(qū)和高新區(qū)，其漲幅均超過10%，其中青羊區(qū)漲幅達(dá)到27.49%，高新區(qū)為23.19%。而在自貿(mào)區(qū)利好消息的推動(dòng)下，天府新區(qū)成都片區(qū)的漲幅亦超過了6%。

成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲，和政策關(guān)系密切，在上半年出臺(tái)的成都市《供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革意見》提出，將適度降低中心城區(qū)開發(fā)強(qiáng)度，減少房地產(chǎn)建設(shè)總量，這致使后期主城土地供應(yīng)減少。

從數(shù)據(jù)看，2016年上半年成都主城區(qū)商品住宅供應(yīng)量為330.8萬平方米，較去年同期減少23.3%，絕對(duì)量為近幾年同期最低水平，由于主城區(qū)市場(chǎng)需求旺盛，庫存量少，加之前期土地供應(yīng)不足，進(jìn)一步推高了成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

事實(shí)上，從去年5月以來，成都的房?jī)r(jià)指數(shù)呈現(xiàn)逐月上漲態(tài)勢(shì)，至今已經(jīng)連續(xù)上漲了16個(gè)月，但相較于全國(guó)其他熱點(diǎn)城市，成都房?jī)r(jià)指數(shù)每月環(huán)比最高漲幅僅0.6%。

部分外來資金推動(dòng)

劉璐認(rèn)為，推動(dòng)本輪成都樓市上漲的部分資金，是從東部等熱點(diǎn)地區(qū)轉(zhuǎn)移而來。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，目前蘇州、廈門、合肥、南京、杭州等城市出臺(tái)了限購(gòu)政策，這使得部分資金失去了在上述地區(qū)繼續(xù)投資的可能性，繼而轉(zhuǎn)投成都等城市。

而從成都樓市上漲的情況看，亦符合劉璐上述推斷。

成都樓市從去年年底開始，便出現(xiàn)了溫和上漲。從原因分析主要是在二胎政策等影響下，成都改善型住宅和學(xué)區(qū)房市場(chǎng)持續(xù)火爆。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年初至今，成都的學(xué)區(qū)房整體溢價(jià)率已經(jīng)達(dá)到了30%左右，而超過95%的改善型住宅購(gòu)房者，其購(gòu)房目的正是希望選擇優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房。此外，另有5%左右的購(gòu)房者，是因?yàn)殡S著消費(fèi)能力的增強(qiáng)為追求更舒適的生活品質(zhì)而購(gòu)買改善型住房。

來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成都8月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.9%，同比上漲4.8%。從具體產(chǎn)品來看，面積在90-144平米的改善住宅價(jià)格漲幅最大，環(huán)同比分別上漲1.1%和6.1%。90平米及以下與144平米以上產(chǎn)品環(huán)比漲幅則分別為0.9%和0.7%。

但來自成都內(nèi)部的購(gòu)房動(dòng)力，隨著9月開學(xué)期的臨近，在7月已經(jīng)顯露疲態(tài)。但從8月開始，隨著外來購(gòu)房資金“接盤”，成都樓市出現(xiàn)新一輪上漲。

此外，制造業(yè)投資增速的持續(xù)低迷，也使得更多的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。2015年全國(guó)新增貸款11萬億，已經(jīng)創(chuàng)新歷史新高，而2016年上半年新增貸款便達(dá)到了7.53萬億，2016年新增貸款有望超過2015年。

同時(shí)，在9月14日公布的央行8月M2數(shù)據(jù)，進(jìn)一步顯示了目前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆的原因。

8月全國(guó)新增貸款9487億元，其中新增居民住房按揭貸款5268億元，占全部貸款總量的55%，雖然較7月新增房貸占全部新增貸款總量的98%的數(shù)據(jù)大幅回落，但依然超過了五成比例。

就成都而言，劉璐預(yù)計(jì)成都房?jī)r(jià)在年內(nèi)到一定點(diǎn)位后或出現(xiàn)環(huán)比增速降低，并伴隨整體房?jī)r(jià)步入平臺(tái)整理期。到2017年如果宏觀面有信貸緊縮、限購(gòu)、房產(chǎn)稅等利空出臺(tái)，成都整體房?jī)r(jià)走勢(shì)很可能會(huì)再次步入向下調(diào)整通道。