2016成都樓市已走過一般，上半年成都樓市成績可圈可點，搜狐焦點成都站特邀西南財大學經(jīng)濟學院副教授、留美經(jīng)濟學博士劉璐、四川中原策略服務部數(shù)據(jù)資源主任楊定彬、第一太平戴維斯華西區(qū)項目及開發(fā)顧問部董事羅元均、第一太平戴維斯華西區(qū)商鋪部董事鄧耀華一起來談談成都樓市上半年的表現(xiàn)，并展望一下成都樓市下半年：

1、就土地市場來看，2016年上半年成都主城區(qū)住宅供應可建面積176.22萬㎡，成交160.68萬㎡。主城區(qū)住宅可建面積供應明顯減少，但成交可建面積與往年上半年無明顯差異。請問有哪些原因造成了開發(fā)商主城區(qū)搶地的情況？

西南財大學經(jīng)濟學院副教授、留美經(jīng)濟學博士劉璐：隨著成都經(jīng)濟和樓市的不斷發(fā)展，主城區(qū)的開發(fā)日益成熟，可供建設用地明顯減少。目前城南的繞城以內基本無地可供；城西的三環(huán)以內也基本無地可供。城北三環(huán)內還有一些零星的北改地塊，只有城東在三環(huán)內還有較多土地儲備。從成都上半年的供應及成交面積來看，供應面積和成交面積非常接近，顯示出主城區(qū)的住宅庫存量極低。綜合來看，主城區(qū)的住宅庫存很少，土地存量也很少，所以一旦有地放出來都非常搶手。

2、上半年，不僅是成都土地市場，在全國都出現(xiàn)標桿房企搶地熱潮，這是否意味著，將來會有更多的中小房企退出房地產(chǎn)市場？

西南財大學經(jīng)濟學院副教授、留美經(jīng)濟學博士劉璐：數(shù)據(jù)顯示，上半年全國涌現(xiàn)205宗地王。如果但從地王出現(xiàn)的頻率和規(guī)模來看，今年上半年的第王朝的確超過了以往的任何年份。特別是在全國的熱點城市（一線和部分二線城市），"面粉貴過面包"成了普遍現(xiàn)象，地王不僅數(shù)量多，而且成色足，經(jīng)常都是百億的總價級別。這一波地王，有明顯的信貸寬松和痕跡和央企的背景在里面。央企利用自身的綜合優(yōu)勢特別是在融資成本上的優(yōu)勢，成了今年地王潮的絕對主角。對于其他眾多的中小房企來說，的確很難和央企在熱點城市的土地市場上競爭。但在其他非熱點城市，中小房企仍然是有機會的。

3、據(jù)四川中原地產(chǎn)2016半年報數(shù)據(jù)顯示，成都商業(yè)庫存仍高。商鋪存量1273萬㎡，去化周期7年；寫字樓存量332㎡，去化周期6年；公寓存量357萬㎡，去化周期3年。成都商業(yè)面臨哪些困境？該如何應對？

第一太平戴維斯華西區(qū)商鋪部董事鄧耀華：成都商業(yè)主要面臨的是供應問題，具體表現(xiàn)為供應量較大，去庫存有一定挑戰(zhàn)。 雖然目前暫無法通過當前去庫存的速度去推測未來的去庫存速度，因為隨著新型業(yè)態(tài)的不斷加入，去庫存的速度會發(fā)生變化，但市場可以采取如下手段應對： 1、調整項目定位；2、改善目前單一的去化手段；3、考慮重新規(guī)劃業(yè)態(tài)/店鋪比例；4、在運營上加強投入；5、積極進行市場推廣；6、考慮引入創(chuàng)新業(yè)態(tài)；7、運用自身或者第三方的資源，加強判斷，提升經(jīng)驗。 市場現(xiàn)在仍然以常規(guī)思路來應對當前供應量大的形態(tài)，但目前形勢正在要求市場進行改變。租賃的策略應該隨需求的變化而變化，尤其是新項目和次新項目（延遲入市的項目）。對新項目來講，要堅持當初規(guī)劃的大方向，隨時間調整小方向；對次新項目來講，要考慮之前進行的市場定位及前期招商是否仍然準確。

4、據(jù)四川中原地產(chǎn)2016半年報數(shù)據(jù)顯示：上半年主城區(qū)商品住宅供應面積434.01萬㎡，環(huán)比下降18.85%，同比下降20.62%；成交面積466.75萬㎡，環(huán)比下滑1.42%，同比上漲11.88%。2016年上半年成都樓市意外呈現(xiàn)出暖意，去庫存特征明顯，下半年成都樓市成交是否還會保持這種上揚的勢頭？

四川中原策略服務部數(shù)據(jù)資源主任楊定彬：不會。 首先，受樓市利好政策持續(xù)刺激，市場需求進一步釋放，開發(fā)商市場信心回升，2016年上半年整體市場回升迅速，開發(fā)商推盤加速，不少樓盤開盤售罄。其次，受市場回暖影響，不少樓盤開始上調售價或收回優(yōu)惠，但整體均價仍保持平穩(wěn)上漲。近期成都政府出臺的"供給側改革51條"意見以及29日創(chuàng)造的土拍熱度，短期內或對樓市有所提振，對于后市量價走向，但也要取決于政策的落實程度。預計后市供應或將大幅回升，而成交市場持續(xù)高位運行可能性較小，伴隨市場價格攀升，成交或將迎來小幅回落。

5、2016年6月成都市主城區(qū)+近郊商品住宅存量合計2057.77萬㎡，環(huán)比下降5.10%，同比下降5.37%。自2015年以來存量持續(xù)下滑，剩余存量去化約10個月。您認為成都住宅市場面臨的去庫存問題有哪些？困難大嗎？

四川中原策略服務部數(shù)據(jù)資源主任楊定彬：從目前成都商品住宅市場存量結構來看，高層（含小高層、中高層、高層和超高層）住宅存量占比接近9成，主要以70-150㎡產(chǎn)品為主，其中70-90㎡存量占比32%，90-110㎡存量占比23%，110-130㎡存量占比14%，130-150㎡存量占比9%。 當前成都住宅存量市場整體表現(xiàn)朝良性發(fā)展，整體去化問題不大。其中主要問題就是：70-90㎡剛需產(chǎn)品庫存相對高企，仍需較長時間才得以消化； 伴隨70/90政策的取消，以及改善需求的釋放，90㎡以下的產(chǎn)品整體去化開始走低，而90㎡以下產(chǎn)品存量占比高達4成，后期仍需較長時間才得以去化。

6、據(jù)四川中原地產(chǎn)2016半年報數(shù)據(jù)顯示：成交均價10645元/㎡，環(huán)比上升4.92%，同比上升11.04%。半年成都主城區(qū)房價漲超一成，這對于房價一樣平穩(wěn)的成都市場來說是一個不小的漲幅，您認為成都主城區(qū)房價還會繼續(xù)上漲嗎？為什么？

四川中原策略服務部數(shù)據(jù)資源主任楊定彬：預計后市主城區(qū)房價仍將為穩(wěn)中有升。原因：1、宏觀層面：成都作為四川省，乃至整個西部地區(qū)的核心城市，在當前三四線城市人口流至核心城市的大勢不變的情況下，未來核心城市人口仍將為凈流入狀態(tài)，人口流入決定需求的上漲。2、供應端層面：雖然成都市平原城市，其發(fā)展地圖為攤大餅模式，但根據(jù)政府最新的“51條新政”上看，政府未來對于主城區(qū)的開發(fā)強度是弱化的，因此未來主城區(qū)土地資源日漸稀缺，這決定了價格上漲的基因。3、產(chǎn)品升級：題中提到，相對于成都樓市以往平穩(wěn)的狀態(tài)，上半年成都樓市同比漲幅超一成。其實這個漲幅很大一部分因素是因為項目產(chǎn)品的升級。2016年成都樓市是改善產(chǎn)品崛起的一年，從新項目入市來看，定位基本都是偏改善類產(chǎn)品，自然價格上，相對于以往以剛需產(chǎn)品居多的成都樓市有所拔高。但由于成都大餅式的發(fā)展模式，決定了未來成都樓市在供給上無壓力，無非是區(qū)位遠近的關系，故成都也不存在房價大幅上漲的基因。綜上：預計后市的房價，仍將是以穩(wěn)中有升為主旋律。

7、從上半年住宅各區(qū)成交上看，高新區(qū)大幅領先，成交160.86萬㎡，環(huán)比上漲9.40%、同比上漲18.45%；青羊區(qū)成交表現(xiàn)良好，成交39.84萬平米，環(huán)比上升10.70%，同比上漲18.89%；其余區(qū)域成交明顯下滑。您認為高新區(qū)和青羊區(qū)表現(xiàn)優(yōu)異的原因是什么？整個大成都范圍內，您比較看好哪個區(qū)域或者板塊的發(fā)展？