萬科北京區(qū)域專業(yè)執(zhí)行官毛大慶17日在吉林省吉林市表示，中國樓市面臨人口拐點逐漸顯現(xiàn)、城鎮(zhèn)化速度下降以及社會庫存難以消化三大難題無法回避，房地產(chǎn)市場將很難再現(xiàn)過去的“爆發(fā)式”增長。

毛大慶當日在萬科松花湖度假區(qū)開幕式記者見面會上作出上述研判。與一些認為“今年樓市將會出現(xiàn)回暖”的聲音不同，毛大慶則對樓市的階段性調整以及面臨的三大問題表示擔憂。

一是人口拐點到來。毛大慶指出，近年來中國20-29歲的婚齡人口以及15-64歲的勞動年齡人口比重雙雙下滑，而這些人恰好是剛需以及改善性購房需求的最強大支撐。

毛大慶指出，過去十余年來中國樓市的高速增長主要受到1964-1970年以及1985-1991年的兩輪生育高峰的推動。但第一輪生育高峰帶來的購房需求已經(jīng)基本釋放完畢，而第二輪生育高峰的許多購房需求(“85后”)也已經(jīng)在父母、祖輩的支持下釋放掉一部分。下一個可能的“高峰”只能等到1985-1991年的人群達到財富高峰時再釋放，但這樣的需求遠遠小于第一輪生育高峰對樓市的拉動。

二是城鎮(zhèn)化速度放緩。雖然中國的城鎮(zhèn)化率僅為54%，仍有上升空間，但農(nóng)村的剩余人口數(shù)量其實并不多了，“很多年輕的勞動力已經(jīng)在城里了”。即便如中央高層所計劃解決“1億人”的問題，城鎮(zhèn)化所帶來的購房需求大致在1-2億人左右。

三是社會總庫存難以消化。一邊是需求萎縮，另一邊則是現(xiàn)有庫存消化艱難。毛大慶透露稱，目前有指標的土地加上開發(fā)商拍下但尚未開發(fā)的土地加起來變成樓盤，已足夠賣好幾年的，更不用提每年新增的土地供應，樓市去庫存形勢嚴峻。中國官方近期也出臺相關政策，鼓勵房企將新建商品房項目中長期持有的部分房源用于市場租賃。這一政策被業(yè)內認為是意在化解巨大的庫存壓力。

三大問題難解，房地產(chǎn)市場也難以再次出現(xiàn)爆發(fā)式增長，房地產(chǎn)行業(yè)面臨轉型。剛剛開幕的松花湖滑雪度假區(qū)就是萬科在住宅之外領域的探索，被視為其轉型的嘗試。此外如萬達、恒大、綠地等多家標桿房地產(chǎn)企業(yè)近期都有多元化投資的舉動。