家住上海浦東新區(qū)的李先生，因?yàn)楹⒆用髂晟闲�學(xué)，想要再買一套學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在自住的一套房子是6年前買的，銀行房貸已經(jīng)還清。對(duì)于新買的學(xué)區(qū)房，到銀行申請(qǐng)貸款時(shí)是按二套房還是首套房來執(zhí)行？正當(dāng)李先生感到困惑的時(shí)候，利好消息傳來。

“十一”長(zhǎng)假前，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），明確表示對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)貸款的家庭，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)房仍按首套房執(zhí)行。同時(shí)，房貸新政強(qiáng)調(diào)，家庭首套房的最低首付比例為30%，利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

相比較限購(gòu)放松而言，限貸的放松一直被認(rèn)為是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的有效因素。從目前來看，央行及銀監(jiān)會(huì)放松限貸，對(duì)扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期起到了明顯的積極作用。但是從銀行的角度來說，真正能夠?qū)崿F(xiàn)低利率恐怕并不容易。

利率七折難實(shí)現(xiàn)

10月13日，央行上海分行召集18家銀行召開新政執(zhí)行的通氣會(huì)。上海房貸新政關(guān)于首套房的認(rèn)定有附加條件，較之前市場(chǎng)預(yù)期更為嚴(yán)格：新增的一套必須是上海普通住宅（總價(jià)內(nèi)環(huán)以內(nèi)330萬元，內(nèi)外環(huán)間200萬元，外環(huán)以外160萬元）。各銀行都傾向于執(zhí)行基準(zhǔn)利率，至多九五折，并將公布細(xì)則。

根據(jù)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)調(diào)整后的房貸政策，目前多家銀行已經(jīng)出臺(tái)了具體措施，并已經(jīng)按照新的房貸政策開始執(zhí)行。

近日，《國(guó)際金融報(bào)》記者走訪了建設(shè)銀行和工商銀行在上海的網(wǎng)點(diǎn)。建設(shè)銀行工作人員告訴記者，他們將執(zhí)行人民銀行出臺(tái)的《通知》，但貸款利率會(huì)根據(jù)客戶資質(zhì)、貸款金額等多維度考慮，并預(yù)計(jì)具體細(xì)則將于近期出臺(tái)。

據(jù)悉，建設(shè)銀行是五大行中首家明確新政的銀行。

工商銀行方面，對(duì)于貸款購(gòu)買首套自住房的家庭，最低首付款比例為30%。但工作人員坦言：“貸款利率達(dá)到基準(zhǔn)利率七折優(yōu)惠的可能性并不大。”

在杭州，《國(guó)際金融報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分銀行房貸具體細(xì)則已經(jīng)出臺(tái)。其中，農(nóng)業(yè)銀行和工商銀行的相關(guān)規(guī)定都包括：名下二套或以上住宅、無貸，現(xiàn)可認(rèn)定為首套，首付只需三成，執(zhí)行基準(zhǔn)利率。

在浙江湖州工商銀行某網(wǎng)點(diǎn)，記者詢問該通知執(zhí)行情況時(shí)，信貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，他們并未接到上級(jí)實(shí)施細(xì)則的通知。

隨后，記者從浙商銀行了解到，該行已經(jīng)公布最新個(gè)人住房貸款信貸政策。對(duì)于已結(jié)清購(gòu)房貸款，再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策；名下房貸余額為零的家庭申請(qǐng)貸款購(gòu)買別墅、排屋等也可享受首套房政策，首付比例不低于50%。

雖然在對(duì)首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上有所“松綁”已成事實(shí)，但銀行是否會(huì)進(jìn)一步下調(diào)貸款利率是市場(chǎng)關(guān)心的重點(diǎn)。

實(shí)際上，基準(zhǔn)利率七折優(yōu)惠并非新提法，多年前商業(yè)銀行在執(zhí)行首套房貸時(shí)，就會(huì)給予符合一定條件的客戶基準(zhǔn)利率七折的優(yōu)惠。

按《通知》規(guī)定，如果明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款的利率下限是貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，即打七折，按目前貸款基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算，七折利率即為4.585%。

杭州農(nóng)業(yè)銀行某支行信貸經(jīng)理告訴記者，鑒于現(xiàn)在商業(yè)銀行存貸比考核尚未放松、資金成本仍處于高位，同時(shí)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期下行加劇，出于盈利考慮，即使有所謂的“七折利率優(yōu)惠”，銀行在實(shí)施過程中也很有可能會(huì)附加諸多苛刻的限制條件，以至于能符合要求者寥寥無幾。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)際金融系主任奚君羊在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控從緊，加上利率市場(chǎng)化使商業(yè)銀行資金成本上升，銀行出于成本收益考慮，落實(shí)新政中所提到的七折利率優(yōu)惠不太可能。”

“現(xiàn)在銀行利率水平已經(jīng)處在低位，銀行利差小，如果執(zhí)行七折優(yōu)惠，意味著銀行將面臨‘入不敷出’的虧損境地。”他進(jìn)一步指出，“此次央行政策更偏向于指導(dǎo)性意見，釋放寬松信號(hào)以提高市場(chǎng)預(yù)期。”

除了收益率低，投入時(shí)間長(zhǎng)也是銀行不再青睞住房貸款的主要原因之一。

奚君羊?qū)τ浾哒f，“房地產(chǎn)的貸款周期比較長(zhǎng)，一般為10到30年。并且，個(gè)人住房商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率（5年以上）是6.55%，公積金貸款利率（5年以上）是4.5%，如果房貸再打折的話，對(duì)比現(xiàn)在的信托或者其他金融理財(cái)產(chǎn)品，銀行的收益會(huì)減少更多。”

復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)孫立堅(jiān)也提出，大部分首套房貸客戶獲得的貸款價(jià)格更可能為基準(zhǔn)利率。雖然當(dāng)前地產(chǎn)融資政策放松有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)不佳的窘境，但在之前1.1倍基準(zhǔn)利率水平下，銀行發(fā)放房貸的意愿都不強(qiáng)，政策放松后房貸利率能降低到多少，以及銀行放貸意愿能否出現(xiàn)明顯上升還難以確定。

他認(rèn)為，此次重提“利率七折優(yōu)惠”并不是強(qiáng)制要求的文件，而可視為是從房貸政策放松以促進(jìn)樓市穩(wěn)定的導(dǎo)向性信號(hào)，以求實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)“軟著陸”。

“未來房貸利率有優(yōu)惠空間，但不會(huì)太大。”交通銀行專業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平進(jìn)一步分析，“應(yīng)該期待這個(gè)利率會(huì)在現(xiàn)在的水平上有所下降，但九折到九五折這個(gè)區(qū)間可能性比較大一些。”