土地市場或迎來“真正拐點(diǎn)”。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2014年前三季度，出讓金累計(jì)為1.7萬億，同比下降22%，全國300個(gè)城市各類用地出讓金合計(jì)4159億元，同比下降近5成。其中，住宅用地2653億元，同比下降超5成，降幅高于商辦用地。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所銀行研究室副主任吳慶在中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果會(huì)議上向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者表示：“土地財(cái)政收入減少，對(duì)地方政府一定會(huì)產(chǎn)生負(fù)面影響，所以我們需要調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)開辟新的空間。”

防止翻車

前三季度全國賣地僅僅1.7萬億元，2013年6月的賣地收入就高達(dá)1.7萬億元，所以在土地低迷的背景下，地方政府也不得不出手保地價(jià)，“小米手機(jī)式饑餓營銷”正是地方政府采取的重要手段。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示：從推出來看，今年1-8月全國300個(gè)城市各類用地累計(jì)推出17.9億平方米，較去年同期下降16.5%，其中三季度共推出5.7億平方米，環(huán)比二季度基本持平，較去年同期下降25.5%；其中住宅用地降幅高于總體用地。成交方面，全國各類用地累計(jì)成交14億平方米，較去年同期下降24%，其中三季度成交3.9億平方米，環(huán)比下降18.8%，同比下降41.6%。

這讓地方政府和開發(fā)商陷入博弈，地方政府要保地價(jià)，資金鏈緊張的開發(fā)商則希望地方政府降地價(jià)，進(jìn)而壓縮拿地成本和風(fēng)險(xiǎn)，博弈之下，讓不景氣的土地市場更是“雪上加霜”。

金僑投資控股集團(tuán)股份有限公司董事長任玉奇向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示：“2014年企業(yè)拿地保守，土地購置費(fèi)用占銷售額比重持續(xù)下降。”2014年前8月，品牌房企在土地市場上略顯保守，累計(jì)拿地金額同比下降幅度達(dá)到33%，導(dǎo)致整體拿地銷售比相比去年底大幅降低，由2013年底的0.43降低至0.23。具體企業(yè)方面，多數(shù)房企土地購置金占銷售額比重均大幅下降。其中萬科由2013年的51%下降至10%，保利和金地拿地銷售比均為20%左右，相比去年底40%以上的水平下降也頗為明顯，富力、世茂和雅居樂拿地銷售比重均低于10%，土地?cái)U(kuò)展力度明顯不足；其他企業(yè)中僅龍湖、中海、華潤置地在銷售良好的情況下保持穩(wěn)定的拿地，而更令人擔(dān)憂的是優(yōu)質(zhì)地塊頻頻被“流拍”，如被稱為“準(zhǔn)地王”的北京孫河片區(qū)宅地，2次入市均被“流拍”等。

在吳慶眼中，依靠賣地為生的地方政府，就像騎著一輛沒有剎車的自行車，當(dāng)你騎在平坦道路上感覺到速度的快感，但當(dāng)你騎在凹凸路上時(shí)，就會(huì)造成翻車，土地財(cái)政并不是一般的“小病”，吃點(diǎn)感冒藥就可以痊愈的，過去我們不想治愈，但現(xiàn)在土地收入減少，不得不進(jìn)行調(diào)整，只有這樣我們的GDP才能增長。

房企轉(zhuǎn)型

全國賣地收入僅1.7萬億元，成交僅14億平方米，較去年同期下降24%，賣地收入的銳減，主要是因?yàn)殚_發(fā)商拿地?zé)崆椴桓撸?014年前8月品牌房企拿地金額同比下降幅度達(dá)到33%，福晟集團(tuán)有限公司董事副總裁郭國強(qiáng)告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者，他非常贊同吳慶的觀念，開發(fā)商拿地減少是因?yàn)橹�道土地紅利已經(jīng)開始結(jié)束，“過去只要你拿到土地，你就等著增值賺錢，但現(xiàn)在土地貶值，就是要謹(jǐn)慎評(píng)估地塊價(jià)值和拿地的資金成本，不能像過去一樣，盲目地舉牌。”

2013年3月，香港房地產(chǎn)公司新世界發(fā)展將自己手中持有的一宗地塊以90億元的價(jià)格賣給了融創(chuàng)綠城。而在1993年，新世界買入這一地塊的價(jià)格是7.5億元。20年間土地價(jià)格漲了12倍，收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所能獲得的利潤。

得益于土地增值紅利的地方政府、房企的“黃金時(shí)代”一去不復(fù)返，新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷卻向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)表示了另外一個(gè)觀念，土地增值紅利減少是土地超量供應(yīng)，“土地超量供應(yīng)造成竣工面積和開工面積剪刀差約六億平方米，造成庫存不斷擴(kuò)大。”

而2014年年1-8月，房企平均目標(biāo)完成率僅55%，去庫存化令人擔(dān)憂，恒大目標(biāo)完成情況最好，目標(biāo)完成率為82%，萬科、中海、綠城均超過60%，富力下調(diào)年度目標(biāo)至600億，但目標(biāo)完成率也僅為55%，屬于中等水平。其他企業(yè)中，保利、華潤、世茂、龍湖等品牌房企均為50%-55%之間，較去年同期水平下降明顯，下半年銷售壓力仍然較大。金地、首創(chuàng)置業(yè)及招商目標(biāo)完成率均未過半，實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)難度較大。

面對(duì)巨大的庫存量，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)總裁徐斌向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者坦言，房地產(chǎn)和土地市場將迎來一個(gè)調(diào)整，并且是持續(xù)地調(diào)整，但他認(rèn)為這種調(diào)整并不是瘋狂地賣樓，“找?guī)讉�(gè)銷售天使和小蜜蜂，給你塞單子，打騷擾電話等等，所以如何轉(zhuǎn)型是目前房地產(chǎn)面臨的難題。

同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司董事長孫益功認(rèn)為在目前的格局下，唯一能夠做的是想辦法，他提出開發(fā)商要站在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)化的角度思考，“原有的核心業(yè)務(wù)開始面臨挑戰(zhàn)，是不是要轉(zhuǎn)型商業(yè)？或者農(nóng)業(yè)？到底互聯(lián)網(wǎng)跟房地產(chǎn)有什么關(guān)系？