提要：2014年上半年中國樓市風(fēng)云幻變，是真降還是假摔？從2月初的降價(jià)潮開始，2014年樓市天天都有新聞，時(shí)時(shí)襲人眼球。房價(jià)真降假摔看不清，房企頻頻布局海外市場、開拓其他商機(jī)。

從2月初的降價(jià)潮打響今年樓市“第一炮”，到全國兩會(huì)中政府工作報(bào)告“分類調(diào)控”思路的提出；從城鎮(zhèn)化工作進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，到不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的推進(jìn)；從地方政府明緊暗松“救市”疑云，到央行喊話力挺剛需……2014年的上半年樓市，天天“上頭條”。

數(shù)據(jù)”打架”很頻真降假摔看不清

房價(jià)數(shù)據(jù)“打架”不是今年獨(dú)有的現(xiàn)象。但陣勢之激烈，反差之明顯，似乎又能讓觀者嗅出一點(diǎn)不一樣的氣息。

6月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，5月份70個(gè)大中城市中房價(jià)環(huán)比半數(shù)下跌，其中一線城市中只有北京微漲，廣州持平，而上海、深圳則出現(xiàn)近兩年來首度房價(jià)環(huán)比下跌。

然而，數(shù)據(jù)顯示，5月份一線城市新建商品住宅成交均價(jià)環(huán)比增長3.7%，同比增長10.6%。具體來看，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市環(huán)比分別上漲1.6%、6.6%、14.4%、1.5%。

不僅官方與民間機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)南轅北轍，即使官方之間的數(shù)據(jù)，也常常“打架”。

以廣州為例，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3-5月份廣州房價(jià)環(huán)比漲幅分別為0.4%、0.1%、0，廣州市國土房管局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻顯示3-5月廣州房價(jià)環(huán)比上漲分別為10.4%、1.5%、2.1%，連續(xù)三個(gè)月創(chuàng)下新高。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，最主要的原因是國家統(tǒng)計(jì)局與當(dāng)?shù)胤抗懿块T的調(diào)查樣本不同。同時(shí)由于近期市場低迷，“限價(jià)”政策有所松綁，導(dǎo)致雙合同現(xiàn)象大幅減少，而積壓多時(shí)的高價(jià)盤得以集中網(wǎng)簽，這無形中變相提高了樓盤的網(wǎng)簽售價(jià)，從而帶動(dòng)了房管局房價(jià)數(shù)據(jù)的明顯上漲。

盡管由于統(tǒng)計(jì)方式不一樣，導(dǎo)致數(shù)據(jù)“打架”已經(jīng)是司空見慣。然而截然不同的數(shù)據(jù)，卻讓人們對本就處于敏感期的樓市，更加“不明覺厲”，樓市“真假摔”之爭越演越烈。

以“大炮”任志強(qiáng)為代表的挺漲派，繼續(xù)多次在公開場合表示看好樓市：“我不敢說明天房價(jià)就漲，但遲早會(huì)反彈上升。”

以經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)為代表的挺跌派，則認(rèn)為“房價(jià)轉(zhuǎn)折點(diǎn)100%確立”，其直言，從目前各方面的數(shù)據(jù)來看，房價(jià)出現(xiàn)全面調(diào)整的概率越來越高，1-5月份整個(gè)房地產(chǎn)的表現(xiàn)“令人擔(dān)心”。

盡管各方對于樓市真假摔的聲音不一，但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)市場正處于調(diào)整期，且仍將持續(xù)。

房企”出海”很忙 墻外更比墻內(nèi)香？

同樣使人“不明覺厲”的，是房企頻頻布局海外市場。

仲量聯(lián)行研究報(bào)告指出，2014年一季度，中國機(jī)構(gòu)投資者在海外的住宅項(xiàng)目投資額同比上升了80%，由去年的6億美元升至今年的11億美元�；仡櫞饲皵�(shù)據(jù)，2013年，中國海外商業(yè)房地產(chǎn)投資總額為76億美元，同比增長124%，而2012年和2011年，這一數(shù)字分別為33億美元和29億美元。

從出海房企來看，進(jìn)軍海外房地產(chǎn)市場除了綠地、萬科、萬達(dá)、碧桂園等龍頭房企，同時(shí)也有新華聯(lián)、開源控股等越來越多的二三線房企加入；

從投資城市來看，英國、澳大利亞、美國、馬來西亞等國家最受青睞，數(shù)據(jù)顯示，目前中國已經(jīng)成為澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)第四大外來投資方，上一財(cái)年投資額達(dá)到54億澳元；

從投資業(yè)態(tài)來看，此前，辦公樓是中國機(jī)構(gòu)投資者海外商業(yè)地產(chǎn)投資的首選資產(chǎn)類別，但目前來看，中國房企對住宅開發(fā)用地的興趣正不斷增長，同時(shí)，文化和旅游產(chǎn)業(yè)也逐漸成為房企關(guān)注的焦點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房企大舉布局海外市場，一方面是由于國內(nèi)政策趨緊、樓市低迷，另一方面則是海外房地產(chǎn)市場整體走勢良好，在此起彼伏之下，海外市場儼然成為房企的“避風(fēng)港”。

然而，機(jī)遇似乎總是與風(fēng)險(xiǎn)并存。

高力國際調(diào)研及咨詢董事陳厚橋在接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)便直言，房企投資資金金額如此之大，面臨的風(fēng)險(xiǎn)有四點(diǎn)。“一是市場風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商不熟悉國外的房地產(chǎn)玩法；二是政策風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商需跟當(dāng)?shù)卣�府打好關(guān)系；三是金融風(fēng)險(xiǎn)，投資國外需將資金轉(zhuǎn)出，賺到的錢又要轉(zhuǎn)回國內(nèi)，這之間產(chǎn)生的損失很難保證；四是消費(fèi)力風(fēng)險(xiǎn)，外國人口并沒有國內(nèi)多。”

近日，事實(shí)證明中國房企的海外投資之路再受挫折。日前，韓國濟(jì)州道新任知事發(fā)表言論指，中國目前在濟(jì)州投資的項(xiàng)目屬于“投機(jī)資本”，要求已經(jīng)獲得上屆道政府批準(zhǔn)、但尚未開工的項(xiàng)目從頭再來。此外，他還宣布將提高外國人通過購買房地產(chǎn)獲得濟(jì)州永久居留權(quán)的權(quán)利。

這給正處于興頭中的海外投資熱潮來說，無疑是一盆冷水。目前進(jìn)入韓國的企業(yè)有綠地、藍(lán)鼎等。早在此前接受媒體采訪時(shí)，綠地就曾經(jīng)表示，在韓國如果不熟悉當(dāng)?shù)胤�律，不了解其中的特殊政策，很可能�?huì)遭遇“水土不服”。

根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的預(yù)測，今后中國機(jī)構(gòu)投資者對海外地產(chǎn)的投資活動(dòng)還會(huì)繼續(xù)增長，2014年海外商業(yè)房地產(chǎn)投資總額或能突破100億美元。而此番韓國濟(jì)州叫停中國項(xiàng)目，或許帶給中國開發(fā)商一個(gè)警示：出海有風(fēng)險(xiǎn)，投資須謹(jǐn)慎。