時(shí)間過半推地量卻只完成1/3，一面是上半年土地放量遲緩的現(xiàn)實(shí)，另一面是長時(shí)間市場的冷清和開發(fā)商的觀望，重重壓力之下，成都市土地市場能否順利完成全年推地計(jì)劃？

四川中原市場研究中心在近日公布的2011年上半年土地市場研究報(bào)告中指出， 2011年上半年，成都市主城區(qū)住宅類用地供應(yīng)1384.16畝，成交1236.71畝。

稍早之前，在成都市人民政府公布的成都市中心城區(qū)2011年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃表中顯示，成都市國土資源局計(jì)劃在2011年中心城區(qū)推354公頃（即5310畝）住宅用地，其中普通商品住房用地237公頃（即3555畝）。這預(yù)示著，2011年時(shí)間已經(jīng)過半，但全年計(jì)劃推地量剛剛達(dá)到1/3，成都國土局下半年將面臨比上半年推地量多一倍的推地壓力。

在樓市限購、銀行限貸等一系列政策調(diào)控之下，開發(fā)商面臨著前所未有的資金壓力，尤以資金實(shí)力相對薄弱的中小開發(fā)商中為甚，拿地期望被壓縮。專家預(yù)測，下半年土地市場將持續(xù)冷清，成都市國土局全年354公頃的推地計(jì)劃恐難以實(shí)現(xiàn)。

上半年放量遲緩

自2011年2月份成都市出臺實(shí)施限購政策以來，土地市場陷入少見的冷清，成交量一度萎縮。據(jù)中原地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年3月-4月無任何土地成交；5月至6月主城區(qū)供應(yīng)的507.3畝住宅用地普遍低價(jià)成交，其中有兩宗土地流拍，溢價(jià)率更是低至11%，創(chuàng)下歷年新低。

隨著上半年限購和銀行加息、停貸等一系列金融調(diào)控手段的出臺，開發(fā)商面臨著住宅市場的冷清、銷售不暢、資金回籠速度減慢、銀行停貸等多重壓力，導(dǎo)致絕大部分開發(fā)商資金鏈嚴(yán)重吃緊，拿地?zé)崆榭焖俳禍亍Ｕ麄�成都主城區(qū)，僅幾家實(shí)力雄厚的央企或外來開發(fā)商拿地，而本土資金實(shí)力相對薄弱的中小開發(fā)商，在上半年基本退出拿地舞臺。

四川中原地產(chǎn)高級分析師周覓就此表示，往年成都市主城區(qū)的土地流拍相當(dāng)少見，上半年城西兩幅綜合素質(zhì)較好的宗地流拍，正是因?yàn)槭袌鱿拶徍徒鹑谡{(diào)控政策帶來的直接影響。

亦有業(yè)內(nèi)人士對上半年推地緩慢另有解釋：成都下半年預(yù)計(jì)將集中推出天府新區(qū)內(nèi)的地塊，以配合可能在下半年出臺的天府新區(qū)規(guī)劃相關(guān)。

在規(guī)劃區(qū)域上，天府新區(qū)有“南北”兩種方案：“南部方案”，即將成都高新區(qū)、成都經(jīng)開區(qū)、成都進(jìn)出口加工區(qū)及簡陽市等地納入；“北部方案”，是整合成都高新西區(qū)，新都區(qū)以及青白江區(qū)、彭州、德陽市的廣漢等地。

就此說法，吉信行土地市場分析員樊海波認(rèn)為，土地計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)和城市的規(guī)劃發(fā)展密切相關(guān)，若土地計(jì)劃無法實(shí)現(xiàn)，會直接影響到城市的規(guī)劃發(fā)展。而成都市國土資源局辦公室主任夏超則表示，天府新區(qū)和上半年土地放量緩慢沒有直接關(guān)系，國土局推地是按照正常情況進(jìn)行，全年的用地計(jì)劃是一定的，但具體到每個月將釋放哪些區(qū)域的地塊，和整個市場情況相關(guān)。

 下半年壓力沉重

正是因?yàn)樯习肽旮鞣N因素導(dǎo)致的土地放量遲緩，成都全年土地計(jì)劃想要實(shí)現(xiàn)，下半年土地放量不可避免地面臨較大壓力。

據(jù)四川中原地產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2009年成都市主城區(qū)（包括高新區(qū)）共成交住宅類用地共2755畝；2009年則為2493畝。而2011年下半年需要完成的普通商品住房用地量就為2300畝。

“按照常理，在市場情況較好的情況下，對半年時(shí)間而言，這個量完成沒有問題，但現(xiàn)在房地產(chǎn)市場受到打壓，土地市場也是陷入前所未有的冷清。現(xiàn)在市場不僅一點(diǎn)回暖的跡象沒有，還有往下走的趨勢，供地計(jì)劃實(shí)現(xiàn)恐成問題。”四川中原地產(chǎn)周覓指出。

其他業(yè)內(nèi)人士也就此表示出普遍擔(dān)憂。成都星源行市場研究中心總監(jiān)孔祥虎認(rèn)為，“下半年完成2300畝的推地量有點(diǎn)大，如果開發(fā)商資金鏈遇到一定問題，可能這個量就無法完成。”

吉信行樊海波則將政策看作是下半年決定開發(fā)商拿地與否和土地計(jì)劃能否完成的關(guān)鍵因素。他表示：“在中國，無論是樓市還是土地市場都受政府的影響因素比較大，下半年政府將推2300畝住宅用地，但能不能成交，這還是要看政策在未來幾個月會不會松動。開發(fā)商對預(yù)期市場不強(qiáng)的情況下，拿地的情緒不會高。”

面對這一問題，成都市國土局辦公室主任夏超認(rèn)為，下半年土地計(jì)劃能否實(shí)現(xiàn)難以定論：“成都的土地計(jì)劃在年初就已制定，相信各級政府也都有推地的意愿，但能否實(shí)現(xiàn)是市場層面的問題。過去幾年的情況也是如此，2008年和2009年都沒有完成計(jì)劃，2010年計(jì)劃相對謹(jǐn)慎，結(jié)果又超出。今年的計(jì)劃能否實(shí)現(xiàn)難以定論，情況變化很大。”

樓市調(diào)控政策、金融信貸政策的限制，開發(fā)商市場預(yù)期等因素都決定著下半年成都土地市場的狀況。歸根到底，一系列調(diào)控政策影響下的開發(fā)商，拿地與否決定了成都全年土地計(jì)劃能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。

房企觀望情緒濃厚

自2011年2月成都市出臺限購令5個多月以來，金融信貸環(huán)節(jié)持續(xù)加息、停貸讓開發(fā)商普遍面臨資金壓力。專家預(yù)測，下半年政策的松動可能性極小，政府對市場的嚴(yán)厲調(diào)控將持續(xù)。在這一背景之下，開發(fā)商拿地意愿受到很大的打壓。